3 måter å snu et hus på

Innholdsfortegnelse:

3 måter å snu et hus på
3 måter å snu et hus på
Anonim

"Flipping" av et hus består av å kjøpe en nedslitt eiendom under markedspris, øke verdien og raskt videreselge den for en rask fortjeneste. Dette er forskjellig fra utviklingsinvestering, der kjøperen kjøper en eiendom under utvikling, og deretter selger eller leier enheten når den er klar til innflytting. Hvis du spiller kortene dine riktig, kan du tjene $ 50 000 eller mer per flip, og gjøre det på under 90 dager.

Trinn

Metode 1 av 3: Gjør et fornuftig kjøp

Vend et hus trinn 1
Vend et hus trinn 1

Trinn 1. Gjør deg kjent med hvordan du kjøper et hus eller leilighet

Hvis du allerede har gjort det, kjenner du allerede prosessen. Hvis du aldri har kjøpt et hus, må du rådføre deg med en eiendomsmegler og en finansiell rådgiver. Det er noen få trinn involvert når du kjøper et hjem, så du må forstå den prosessen, for eksempel: å legge inn et tilbud, få et boliglån, fjerne betingelser og ta besittelse.

  • Legger et tilbud: Siden muntlige tilbud ikke utgjør et lovlig håndhevbart salg, må du utarbeide et skriftlig tilbud og gi det til eierne og/eller eiendomsmegleren. Tilbudet angir pris så vel som salgsbetingelsene. Hvis tilbudet godtas, blir tilbudet en juridisk bindende salgskontrakt.
  • Å få boliglån: Med mindre du har massevis av penger tilgjengelig, trenger du et boliglån. Det er dusinvis av typer lån der ute, så undersøk de som kan fungere for deg, og snakk med en boliglånsmegler hvis du har spørsmål. Noen boliglån (ARM) har spesielle "teaser" -renter som holder seg lave i begynnelsen og øker betydelig etter en viss periode. Disse kan være attraktive hvis du planlegger å selge boligen raskt.
  • Fjerner betingelsene: Dette er vanligvis det kjøperen gjør når selgeren har akseptert tilbudet sitt. Det er et lovlig trekk som kjøperen (vanligvis) gjør for å kommunisere at eventuelle forpliktelser som begge eller begge parter har inngått, er oppfylt.
Vend et hus trinn 2
Vend et hus trinn 2

Trinn 2. Forstå risikoen ved å snu et hjem

Å snu et hjem kan være risikabelt. Du pådrar deg en stor gjeld for en mulig utbetaling i fremtiden. Bortsett fra noen ganger, blir ikke utbetalingen, eller den blir ikke så rask som du kanskje hadde likt. Du kan sitte på en eiendom lenger enn forventet, betale boliglån, eiendomsskatt og kontinuerlig vedlikehold. Noen ganger må du selge et hus for mindre enn du kjøpte det for. Ofte er du prisgitt et skjelvende boligmarked.

Mengden fysisk innsats som kreves er også en potensiell risiko. Hvor egnet er du og hvor villig er du til å gjøre mye av DIY -arbeidet som er involvert i å snu huset? Hvis du aldri har gjort renoveringer eller reparasjoner før, vil det være en bratt læringskurve, og jo mindre du vet, jo lengre tid tar det å snu huset

Vend et hus Trinn 3
Vend et hus Trinn 3

Trinn 3. Utdann deg selv om eiendomsmarkedet du investerer i

Les blader som Forbes, Entreprenør og Money; disse har ofte artikler om eiendom. Begynn å forstå hvordan eiendomsmarkedet fungerer, hva som er en god og en dårlig avtale, og hvordan du kan forutse fremtidig vekst eller sammentrekning i fremtiden.

  • Boligmarkedet er som aksjemarkedet. Den har begge deler okse sykluser (som betyr optimisme, vekst og høy etterspørsel) og Bjørn sykluser (som betyr pessimisme, sammentrekning og lav etterspørsel). Forskjellen er at boligmarkedet kan ta mange flere år enn aksjemarkedet å bytte fra en syklus til en annen.
  • Etter å ha snakket med minst tre eiendomsmeglere og gjort noen undersøkelser, hvis du finner ut at markedet er lavt etterspurt og det ser ut til at alle og hunden deres prøver å avvikle boliger, kommer boligprisene til å falle og fortjenestemarginene vil falle med dem. Slike markedsforhold vil gjøre det mer utfordrende å snu et hjem.
  • Prøv å vente på et oksemarked. Vent med å kjøpe til eiendomsmarkedet har snudd tilbake og flere prøver å kjøpe enn å selge. Dette vil skape bedre forutsetninger for deg å begynne å bla.
Vend et hus trinn 4
Vend et hus trinn 4

Trinn 4. Se etter et hjem som kan forbedres vesentlig med minst mulig tid og ressurser

Du prøver ikke å bo i dette huset; du prøver å kjøpe den, forbedre den og selge den. Prøv å ikke bli knyttet til hjemmet. Se det i stedet utelukkende som en lønnsom øvelse.

  • Et hjem med rom for forbedring kan ha en nedslitt hage, et gammelt teppe, et bra sted for en carport eller andre ting som kan fikses med litt penger og hardt arbeid. Disse reparasjonstypene gir ofte en god avkastning på investeringen (ROI) når du blar et hus.
  • Noen mennesker ser etter nødstedte eiendommer. Det er de som selgeren er "desperat etter å selge" av årsaker som: skilsmisse, konkurs, død, dårlig tilstand på eiendommen, forsinket betaling eller annet. Disse gir kjøperen en iboende fordel i forhold til selgeren.
  • Se etter boliger som selger i midten til det øvre området. Hva det betyr er hvor mye en gjennomsnittlig familie ville ha råd til. Vanligvis betyr det mellom omtrent $ 200, 000 og $ 500, 000, avhengig av ditt område. Du vil ha den prisklassen fordi disse har en tendens til å selge den raskeste - du har den største befolkningstettheten som leter etter disse mellomstore boligene. Det kan være mye mindre eller mye mer, men det er omtrent gjennomsnittet. Disse boligene har vanligvis 3 eller flere soverom og minst 2 komplette bad.
  • Finn ut hva innbyggere foretrekker i området du ønsker å kjøpe deg inn i. Enkle ting som lett tilgang, parkering utenfor gaten, gjennomgående veier og et rolig nabolag kan gjøre eller ødelegge attraktiviteten til en eiendom.
Vend et hus Trinn 5
Vend et hus Trinn 5

Trinn 5. Skaff et lån for minst flere tusen dollar mer enn prisen på eiendommen du ønsker å vende

Du trenger disse pengene for reparasjoner og forbedringer. Forhandle om kjøp av eiendommen og kjøpe. I tilbudet må du sørge for å ha flere veier ut av kontrakten. Den vanligste metoden er å ganske enkelt sette "underlagt finansiering innen [slik og slik] dato." Hvis du ikke kan finansiere innen da, kan du be om forlengelse før finansieringsberedskapen utløper.

Husk at det er to forskjellige finansieringsdatoer: 1 for å søke om lån og 1 for å få midler til å avslutte avtalen. For å beskytte kjøperen bør beredskapen strekke seg ut kontrakten. Vanligvis har en finansiering beredskap en frist på 30 dager, så forleng fristen med mindre du vet at du kan få finansiering innen denne tidsperioden

Vend et hus trinn 6
Vend et hus trinn 6

Trinn 6. Gi deg selv en tidslinje som beskriver ditt ideelle salgsscenario

Tid er penger, og målet ditt er å få huset ditt renovert og snudd så snart som mulig. For dette formål, opprett en tidslinje som viser realistiske tider for kontrakt, visning og salg. Du trenger ikke å oppfylle alle målene underveis, men du vil være i ballparken. En tidslinje vil hjelpe deg med å oppnå dette.

  • Legg merke til når du forventer at store renoveringer skal være fullført innen. Inkluder regelmessige fremdriftsanmeldelser for å hjelpe deg med å være oppmerksom på problemer etter hvert som de oppstår.
  • Merk ned tidsblokker når du er tilgjengelig for å jobbe i huset, for eksempel lange helger, ferietider osv. Som du forventer å akselerere arbeidet som utføres.

Poeng

0 / 0

Metode 1 Quiz

Hvordan kan du tjene på å kjøpe en eiendom i dårlig stand?

Du får mye øvelse i å gjøre forbedringer i hjemmet.

Prøv igjen! Du vil sikkert få arbeidet ditt kuttet for deg, men det er kanskje ikke verdt det til slutt. Du vil ikke synke så mye penger og arbeid ned i en eiendom at du ikke vil betale tilbake kostnaden. Energiene dine kan brukes bedre på et mer håndterbart prosjekt. Velg et annet svar!

Du vil enkelt kunne selge det på et oksemarked.

Ikke helt! Det er lettest å selge i et oksemarked fordi tilliten er høy. Et generelt godt marked garanterer imidlertid ikke at du vil kunne selge eiendommen din med fortjeneste. Du må sannsynligvis fortsatt gjøre forbedringer i eiendommen og markedsføre den aggressivt overfor kjøpere. Prøv igjen…

Du får den beste avkastningen på investeringen med denne typen eiendom.

Ikke nødvendigvis! Fortjenestemarginene på eiendommer i dårlig stand kan være betydelige hvis du kan forhandle frem en billig pris. Imidlertid må du kanskje også legge ned mye penger og arbeidskraft i reparasjoner for å tjene penger. Disse kostnadene kan tære mye av fortjenesten din. Det finnes et bedre alternativ!

Du kan kjøpe det billig.

Ja! Eiendommer i dårlig stand er vanligvis klassifisert som nødstedte, noe som betyr at eierne deres er desperate etter å selge. Dette betyr at de er mer sannsynlig å selge til din fordel. Du har en god sjanse til å ende opp med den lange enden av pinnen. Les videre for et annet quizspørsmål.

Vil du ha flere quizer?

Fortsett å teste deg selv!

Metode 2 av 3: Fiksering av huset

Vend et hus trinn 8
Vend et hus trinn 8

Trinn 1. Bestem hva slags arbeid du skal legge inn i hjemmet

Vil du gjøre jobben selv på en billig måte, eller trenger du en hovedentreprenør eller "GC" for å utføre arbeidet? Hvis reparasjonene er mindre, kan det være best å gå alene for å forbedre eiendommen raskt og billig. For større prosjekter som krever byggetillatelse, er det best å leie en GC. Som allerede nevnt, er nøkkelen å gjøre forbedringer, ofte bare kosmetiske, som får huset til å se mye bedre ut, men ikke vil koste deg for mye.

Vend et hus trinn 7
Vend et hus trinn 7

Trinn 2. Gjør de viktige løsningene først

På den måten, hvis planen din endres (og det veldig godt kan), har du gjort alle de viktige løsningene, og du har bare mindre reparasjoner å manøvrere rundt. Hvis budsjettet ditt blir oppblåst, vil du ikke gå glipp av viktige reparasjoner som kjøkkengran eller grunnleggende hagearbeid, og du kan presse på for å selge raskt.

  • Store reparasjoner er ting som å koble huset til slik at det ikke feiler og forårsaker brann eller elektrisk støt; å fikse ødelagte inventar som badekar, dusjer og vasker; gulvbelegg på slitne tepper eller humpete linoleum; lappe opp vegg/tak/dørhull; bytte hengsler/braketter/beslag osv. som er løse eller ødelagte; maling av peeling eller dårlig utført maling; bytte av ødelagte fliser/utleggere/trinn osv.; renovere alt som er skittent og ødelagt –– slitne ting er mindre bekymringsfullt enn skitne ting, så prioriter det du trenger å gjøre mest.
  • Søk etter det billigste arbeidet du kan finne (høyskolebarn, eller til og med deg selv), og få eiendommen ryddet opp og reparert ulastelig. Hvis det er penger igjen etter dette, må du sette dem inn på en likvid sparekonto med høy rente. ikke bruk den til å betale ned deler av lånet ennå.
  • Oppussing av kjøkken og bad øker vanligvis ikke verdien av hjemmet nok fordi eiere pleier å betale for mye for ombyggingen.

Trinn 3. Arbeid med mindre reparasjoner sist

Flere mindre reparasjoner inkluderer endring av malingsfarger på allerede anstendig lakkering; bytte arbeidsbeslag til mer moderne; passe bedre oppbevaring inne i skap, etc. Alt fint å ha, men ikke avgjørende hvis du blir presset for tid og penger.

  • Les bøker skrevet om hva kjøpere ser etter i et hjem. Mye handler om presentasjon - hvis du kan bruke noen snarveitriks for å forbedre husets utseende, vil du spare tid og penger. Selvfølgelig må du også bestå byggmesterens inspeksjon, så dette må tas i betraktning for eventuelle strukturelle problemer som må adresseres.
  • Vanligvis er rengjøring, maling og tilsetning av planter den billigste måten å øke verdien på et hjem. Et dekk øker også verdien mer enn prisen på dekket. Bytte av elektriske og rørleggerarmaturer og fikse alt som er ødelagt, er også en billig måte å få et godt løft i hjemmets verdi.
  • Ting du sannsynligvis kan gjøre selv: Mal om. Riv ut det gamle teppet for å finne harde tregulv eller tepper. Ta på gamle inventar. Mal mindre områder. Bytt beslag. Repave uteplass og inngangspartier. Endre fargen på inngangsdøren. Legg til nye håndtak.

Poeng

0 / 0

Metode 2 Quiz

Hvorfor kan du holde ut med å bygge om et bad?

Arbeid på et bad anses ikke som en stor løsning.

Ikke helt! Ikke alt arbeid på badet er det samme. Ren estetisk ombygging er ikke en stor løsning. Å reparere et ødelagt toalett er derimot en stor løsning. Gjett igjen!

Å bygge om et bad kan være dyrere enn det er verdt.

Ikke sant! Kostnaden for ombygging kan være ganske ublu. Oftere enn ikke oppveier disse kostnadene verdien til huset. Les videre for et annet quizspørsmål.

Ombygging av kjøkken først er mer kostnadseffektivt.

Definitivt ikke! Å pusse opp et bad er ikke veldig kostnadseffektivt, men det er heller ikke ombygging av et kjøkken. Du bør holde ut på begge disse forbedringene. Prøv igjen…

Pengene som brukes på ombygging kan bli bedre brukt på å betale ned på et lån.

Nei! Dette kan virke som det mest finansielt ansvarlige trekket å gjøre. Du får imidlertid pengene dine til å gå lenger hvis du setter dem inn på en likvid sparekonto med høy rente først. Du påløper høyere rente på sparepengene enn på lånet ditt, og vil kunne betale ned mer av lånet ditt senere. Prøv igjen…

Vil du ha flere quizer?

Fortsett å teste deg selv!

Metode 3 av 3: Salg av eiendommen

Vend et hus trinn 9
Vend et hus trinn 9

Trinn 1. Iscenesett huset

Iscenesatte hus kan selge vesentlig raskere enn ustadige hus, noen ganger opptil 50% raskere. Sørg selvfølgelig for at huset ditt er rengjort, uryddig og organisert. Prøv å få det første inntrykket til å gi et varig inntrykk.

  • Iscenesatte hjem har ofte fordeler av svært nøytrale farger og funksjoner - funksjoner som appellerer til et bredt spekter av mennesker, men ikke støter veldig mange mennesker. Det betyr mange nøytrale farger (brune, kremer, etc.) og ikke for mye prangende møbler. Du kan leie møbler fra et iscenesettingsfirma hvis du ønsker det, eller du kan kontrollere huset selv.
  • Fjern alle personlige effekter fra hjemmet. Husk at du vil at folk som ser på iscenesettelsen skal tro at dette hjemmet til slutt kan bli deres nye hjem. Personlige effekter som trofeer, barnemalerier, feriesuvenirer og familiebilder bør alle fjernes.
  • Få hjemmet til å appellere til sansene.
    • Syn: rengjør, ryddig, organiser, la det være plass til åpent rom, åpne gardiner osv.
    • Lukt: Sett luftfriskere på badene, la blomster stå ute i foajeen, sett ut en fersk gryte med kaffe osv.
    • Berøring: appeller til gjestene om å sitte i den mykeste sofaen; pass på at det ikke blir igjen støv.
    • Lyd: Slå av alle støyende generatorer, TV -er og datamaskiner, og sett i stedet på lett musikk som jazz.
Vend et hus Trinn 10
Vend et hus Trinn 10

Trinn 2. Vis eiendommen til potensielle kjøpere

Diskuter det med dem. Hvis et bestemt problem blir nevnt gjentatte ganger, må du se om du kan bruke noen av pengene du sparte til å reparere/forbedre dem. Ellers må du endre salgsstrategien din for å distrahere oppmerksomheten fra den. Dette trinnet bør ta mindre enn en måned, på det meste.

Bruk kraften til nettet og ditt personlige nettverk hvis du har problemer med å selge boligen. Ikke bare stol på megleren for å gjøre salget. Legg ut annonser på nettsteder (Craigslist, Zillow eller Trulia er et godt utgangspunkt) og klikk på dine sosiale nettverk for å se om noen kan være interessert i å bite

Vend et hus Trinn 11
Vend et hus Trinn 11

Trinn 3. Selg boligen til en betydelig høyere pris enn den du kjøpte eiendommen til.

Eventuelle irritasjoner eller utgifter med eiendommen er nå kjøperens problem, ikke ditt. Betal ned lånet, sett inn fortjenesten din, og ta en ferie.

Vær villig til å senke prisen hvis ingen biter. Å undersøke boligpriser i området er et must, spesielt hvis prisen på hjemmet ditt er oppblåst og du ikke engang vet det. Å justere prisen til en mer håndterlig sum kan bety et salg på kort tid. Å betale boliglån og skatt på et overpriset hjem fordi egoet ditt er i veien for å senke prisen, er ikke en god måte å tjene penger på

Vend et hus Trinn 12
Vend et hus Trinn 12

Trinn 4. Husk å rapportere fortjenesten til IRS

En ikke -rapportert $ 100 000 kan føre til en smertefull revisjon nedover veien. Det er et problem, men det er et nødvendig bry. Poeng

0 / 0

Metode 3 Quiz

Hva bør du gjøre hvis ingen tilbyr tilbud på eiendommen din?

Gjør ytterligere forbedringer av eiendommen

Definitivt ikke! Du vil bare synke mer penger inn i en eiendom som ikke går noen steder. Du kan til og med bli tvunget til å øke prisen for å få tilbake kostnadene, og det vil gjøre salget enda vanskeligere. Velg et annet svar!

Hold deg til våpnene og insister på pris

Nei! Hvis du er usedvanlig heldig, kan tålmodigheten gi et salg til din nåværende pris. Imidlertid vil du fortsatt ha mistet mer penger på å betale boliglån og skatt til slutt. Disse kan oppveie pengene du tjente for å holde prisen den samme. Velg et annet svar!

Senk prisen

Jepp! Hvis ingen kjøper, kan du selge for mer enn markedsprisen i ditt område. Sett det ned til en rimeligere pris for eiendommen og nabolaget, og du kan ha kjøpervalg på kort tid. Les videre for et annet quizspørsmål.

Ta den av markedet i en kort periode

Ikke akkurat! Å gi eiendommen din en pause fra oppføringene vil bare skade deg. Det vil ikke være mer fristende for kjøpere hvis det dukker opp igjen, men til samme gamle pris. Klikk på et annet svar for å finne det riktige …

Vil du ha flere quizer?

Fortsett å teste deg selv!

Video - Ved å bruke denne tjenesten kan noe informasjon bli delt med YouTube

Tips

  • Delta på eiendomsklubbmøter i ditt område. Disse er ofte godt annonsert, men et Google-søk vil vanligvis gjøre susen like godt. Lær ideene bak kjøp og blending. Ikke betal for de dyre helgekursene (vanligvis rundt $ 600) med mindre du virkelig har råd til det; de involverer vanligvis forskning du kan gjøre på egen hånd.
  • Det er også mulig å tjene penger på å vende et nytt hus fremfor et nødstedt.
  • Prøv et "tørrløp", der du ser på prisene på boliger i ditt område og ser hvor mye du kunne ha tjent hvis du hadde investert faktiske penger. Først etter at du utvikler bedre instinkter og får en viss selvtillit, bør du begynne å ta spill med dine egne penger.
  • Sørg for å få løslatelse fra eventuelle entreprenører som tilbyr tjenestene til eiendommen. Ellers kan underleverandørene sette pant i eiendommen hvis hovedentreprenøren ikke betaler dem.
  • Plasseringen er alt. Et greit hus på hjørnet av hovedgaten vil selge for mye mer enn et fantastisk hus 8,0 km fra noe som helst. Vær forsiktig med beliggenhet når du kjøper.
  • Målet ditt er å kjøpe det verste huset på blokken for å øke sjansene for at du vil kunne få avkastning på investeringen din. Ellers er det ikke sikkert du kan selge eiendommen på grunn av tilstanden til de andre husene i nabolaget.
  • Gå regelmessig inn i åpne hus på lørdager og søndager og se hvordan de profesjonelle iscenesetter boliger for å selge. Vær spesielt oppmerksom på plantene, malingfarger, fasiliteter og hvordan de får rommene til å se større ut ved å ta ut vegger, speil og begrense mengden møbler i hjemmet. Selv noe så enkelt som å plassere en vanilje duftende luftfriskere i huset kan få det til å virke mer innbydende.
  • Sørg for at kreditten din er utmerket hvis du trenger å ta et boliglån for å kjøpe eiendommen.
  • Kjøp eiendom som har en klar tittel, og prøv å unngå eierkontrakter. I disse situasjonene kan eieren misligholde boliglånet eller få pant i eiendommen under eierskapet før du eier eiendommen. I noen situasjoner kan forskuddsbetalingen betale eierens pant, slik at eiendommen kan kjøpes direkte og gi den navnet ditt.
  • Det er mulig å investere i en eiendom med 401K dollar før skatt uten straff mot pengene du tar ut. Imidlertid bør du først søke råd fra en skattemyndighet for skattemyndigheter eller CPA som er godt bevandret i denne teknikken.

Advarsler

  • Å snu et hus er ekstremt risikabelt, og du kan ende opp med å tape hundretusenvis av dollar, som du da skylder banken renter på. Prøv det bare hvis du er sikker på at du vet nøyaktig hva du gjør.
  • Tanken bak blending er at du kan gjøre et salg før renter begynner å påløpe på lånet ditt. Hvis du befinner deg på et "svart hull", kan du tjene penger så godt du kan; et tap på noen få tusen dollar er på langt nær så ille som en forfallende eiendom og et fjell med livslang gjeld.

Anbefalt: