Når du kjøper eiendom for rehabilitering, er det viktig å rydde opp i huset og reparere det i en bestemt rekkefølge. Du vil ikke gå foran deg selv eller kaste bort tid og penger på prosjektet. Tilnærm deg prosessen systematisk, og ikke bli frustrert hvis ting ikke går etter planen. Her er noen tips for å hjelpe deg med å rehabilitere et hus eller en næringseiendom.
Trinn
Metode 1 av 2: Forberedelse til Rehab eiendommen
Trinn 1. Inspiser eiendommen
Inspiser eiendommen grundig før du begynner med rehabilitering. Legg merke til hvilke varer som er i god stand og hvilke områder som trenger arbeid. Det er nyttig å få en profesjonell inspektør til å gå gjennom med deg. Han eller hun vil kunne identifisere ting du kan savne. I USA kan du finne en kvalifisert inspektør gjennom American Society of Home Inspectors. Still spørsmål til inspektøren mens du går gjennom eiendommen.
- Hjemmekontrollen bør omfatte varmesystem, klimaanlegg eller HVAC-system, innvendig VVS, elektrisk system, tak, loft, eventuell synlig isolasjon, vegger, tak, gulv, vinduer, dører, fundament, kloakkledning og kjeller.
- Hvis du ikke er entreprenør, bør du ikke utføre inspeksjonen alene.
- Ta bilder av alt under inspeksjonen. Inspektøren din vil vanligvis ta bilder av problemområder som journal, men du bør også ha dokumentasjon for dine formål.
- Kostnaden for en inspeksjon avhenger av størrelsen på eiendommen.
Trinn 2. Utvikle en sjekkliste
Når du har identifisert områder som trenger arbeid, kan du opprette en rehab -sjekkliste. Dette vil hjelpe deg å holde deg på sporet og ikke gå glipp av reparasjoner. Inkluder både interiør (vegger, maling, etc.) og utvendige gjenstander (f.eks. Landskapsarbeid, takrenner og utvendig belysning).
- Sjekklisten bør være veldig detaljert og beskrive alt som må gjøres med eiendommen.
- Kontrollrapporten kan brukes til å generere sjekklisten.
Trinn 3. Lag et budsjett
Gå gjennom sjekklisten din og bestem hvor mye hver reparasjon vil koste. Et Excel -regneark er et flott verktøy å bruke for budsjettet. Budsjettet bør spesifiseres for hver enkelt reparasjon. Hvis reparasjonskostnadene overstiger budsjettet, må du gjøre noen endringer i sjekklisten.
- Budsjett for uventede problemer. Disse kommer garantert til å skje. Nye problemer kan oppstå når du begynner rehabiliteringsprosessen.
- Hvis du planlegger å selge eiendommen når rehabbingen er ferdig, bør du vurdere hvor mye du vil kunne selge eiendommen for.
Trinn 4. Arbeid med en entreprenør
Å ha en god entreprenør vil gjøre rehabiliteringsprosessen mye enklere. Ta deg god tid når du søker etter en passende entreprenør. Entreprenører kan bli funnet gjennom henvisninger, din lokale bygningsavdeling, eiendomsinvesteringsforeninger og generelle stillingsstyrer. Forhåndsskjerm enhver kandidat for å avgjøre om han eller hun passer godt for prosjektet ditt.
-
Spørsmål før skjermen bør dekke disse hensynene:
- En entreprenørs erfaring: du vil ha minst tre år
- Utstyr: en entreprenør bør ha eget utstyr
- Ansatte: du vil se tilstrekkelig støtte for å fullføre jobben
- Lisensiering: en entreprenør bør være lisensiert av staten eller annen lokal jurisdiksjon
- Forsikring: ansvar og arbeidstakers kompensasjon
- Underleverandørbruk: avgjør om entreprenøren skal bruke underleverandører til jobben
- Henvisninger: se etter minst tre positive henvisninger
- Hver entreprenør du er interessert i, bør levere et formelt bud. Velg entreprenøren som passer budsjettet ditt og viser evnen til å gjøre en god jobb.
Trinn 5. Ha en gjennomgang med entreprenøren
Når du har valgt en entreprenør, må du kanskje gjøre en ny gjennomgang av eiendommen. Entreprenøren kan også hjelpe deg med å gjøre justeringer i budsjettet og sjekklisten.
Sett en tidslinje for ferdigstillelse når du har alt på plass hos entreprenøren. Dette vil holde alle involverte parter ansvarlige og på samme side
Trinn 6. Få nødvendige tillatelser
Tillatelser kreves vanligvis for rehabbing av en eiendom. Å ha de nødvendige tillatelsene på plass vil hjelpe deg med å unngå brudd på lokale byggekoder. Kontakt din lokale bygningsavdeling for å finne ut hva du trenger. Dette vil variere basert på hvilken type arbeid du skal utføre.
- Typiske renoveringer som krever tillatelse inkluderer installering av nye elektriske ledninger, utvidelse av gulvareal, installering av et gjerde over seks fot høyt og alt som involverer en offentlig kloakkledning.
- Oppgaver som å installere tak, sette inn nytt gulv, male og bytte vinduer og dører vil vanligvis ikke kreve tillatelse.
- Entreprenøren kan hjelpe deg med å skaffe tillatelser.
Metode 2 av 2: Arbeide på eiendommen
Trinn 1. Begynn med riving og fjerning av søppel
Fjern søppel i eller utenfor bygningen. Fjern ting som er skadet eller som du vil bytte ut (gulv, skap, hvitevarer, lysarmaturer, toaletter, varmtvannsberedere, etc.) Utenfor kan det være trimming av døde trær eller busker og fjerning av garasjeporter, gjerder, skur, dekk, og sidespor.
Trinn 2. Ta opp eventuelle tak- eller grunnproblemer
Hvis eiendommen trenger nytt tak, bør dette gjøres før du begynner å arbeide med noen av de innvendige reparasjonene. Du vil ikke at noe vann skal lekke inn i strukturen. Reparasjoner av plater eller blokk-og-bjelker må også utføres på dette tidspunktet.
Å fikse utvendige problemer først vil trekke mindre oppmerksomhet til eiendommen mens den blir rehabbed
Trinn 3. Installer nye dører, vinduer og trim
Ytterdører og vinduer bør adresseres når fundamentet er ferdig. Dette vil beskytte eiendommen din mot vær og inntrenging av dyr. Nye vinduer og dører vil også få eiendommen til å ligne mindre på en byggeplass.
- Tell antall dører og vinduer du trenger, og ta målinger før du kjøper varene. Mål veldig nøye.
- Nye inngangsdører er en fin måte å endre utseendet på en eiendom og tilføre verdi.
Trinn 4. Arbeid med VVS og varme-, ventilasjons- og klimaanlegg (HVAC)
Rørleggerreparasjoner kan omfatte vannvarmere, badekar og dusjer, toaletter og vann-/gassledninger. Du kan trenge et nytt HVAC -system eller reparasjoner av det eksisterende. Det elektriske systemet kan også arbeides med i løpet av denne tiden.
Vær forsiktig hvis du installerer en utendørs klimaanlegg før noen okkuperer eiendommen på heltid. Du vil ikke at den skal bli stjålet
Trinn 5. Heng og avslutt platen (gipsplater)
Du kan enten installere nytt steinstein eller reparere det eksisterende platearket. Det er billigere å reparere eksisterende plater. Når du er ferdig med platen, kan du jobbe med vegg- og taktekstur.
Trinn 6. Mal tak og vegger
Beskytt gulvet med plast eller lerret og bruk malertape for å beskytte områdene du ikke vil male. Vinduer og hengsler bør også dekkes med tape. Kritt eller påfør spackling på trim og gulvlister før du begynner å male. Bruk en grunning på veggene før du påfører malingen.
- Vegger bør rengjøres før du begynner å male. Noen malere pusser lett og rengjør en vegg igjen etter at primeren er påført.
- Mal veggene med et V- eller W-formet slag og unngå å bruke en rett opp- og ned-bevegelse.
Trinn 7. Installer lysarmaturer, gulv og apparater (ovner, oppvaskmaskiner, vaskemaskiner, tørketrommel, etc
)
- Belysning er en flott måte å endre utseendet på en eiendom og er relativt billig sammenlignet med andre reparasjoner.
- Gulv kan inneholde vinyl eller keramiske fliser, løvtre, teppe eller laminat.
- Gulvet installeres senere i rehab -prosessen for å unngå å få maling på gulvet og for å unngå skader fra arbeidere som går inn og ut av huset. Fordi du vil at gulvene skal se friske ut når du er ferdig, kan du vurdere å gjøre hoveddelen av interiøret før du installerer gulv. Prøv i det minste å beskytte nytt gulv mot tungtrafikk under innsiden.
Trinn 8. Legg til siste finpuss
Når alt er gjort, går du gjennom og undersøker alt arbeidet som er gjort. Du må kanskje røre ved maling eller gjøre noen justeringer i siste liten på VVS, HVAC eller elektriske systemer. Du bør også rengjøre eiendommen grundig.
En siste inspeksjon er også en god idé
Trinn 9. Landskap eiendommen
Begynn å jobbe foran, for det er dette folk vil se først. Gjerder, terrasser, dekk, fortau, verandaer og innkjørsler bør tas vare på først. Når elementene er ferdige, legger du til jord for å plante blomster, busker, etc. Bakgården bør tas opp sist.
- Bestem hvor mye sol eiendommen din får før du kjøper planter. Hvis det er mange trær tilstede, skaff deg planter som ikke krever mye sollys.
- Snakk med noen på et hagesenter om ideene dine, og be om forslag om hvilken type planter som vil fungere best for eiendommen din.
- Tenk på hvor lang tid landskapsarbeidet ditt vil kreve. Hvis du ikke har mye tid til å bruke på gården, kan du se etter alternativer for lite vedlikehold.
- Hvis vinduene er lave, plant lavt voksende busker, trær og bakdekke i stedet for høyere planter. Du vil ikke skjule utsikten.
Tips
- Butikker som Menard's, Home Depot eller Lowe's er praktiske og velfylte med varer for rehabbing av eiendommen din.
- Vær tålmodig. Rehabbing av eiendommer går ofte over budsjett eller holder seg ikke innenfor den opprinnelige tidslinjen.
- Gjør reparasjoner ordentlig. Å prøve å skjule problemer med billig arbeid vil uunngåelig føre til skuffende resultater på sikt.
