Å kjøpe og bla fast eiendom er en populær, men høy risiko, måte å tjene penger på. Hvis du kjøper et hus til en god pris, foretar noen estetisk tiltalende renoveringer og selger huset til en høyere pris enn du betalte, kan du lett tjene ganske mange penger. Husflipping er imidlertid på ingen måte en enkel "bli rik fort" -plan. Det krever mye arbeid, mange investeringer, og selv med et flott hus kan du ha vanskelig for å selge det ferdige produktet på grunn av det svingende boligmarkedet.
Trinn
Del 1 av 6: Evaluering av dine evner
Trinn 1. Vurder ditt tidsengasjement
Flipping-egenskaper er vanligvis ikke en konsert på deltid. Å lete etter, renovere og deretter selge eiendommer krever mye planlegging og arbeid i løpet av arbeidsuken. Hvis du ikke kan gjøre flipping til en heltidsjobb, er du sannsynligvis ikke klar for det.
Trinn 2. Vurder dine egne renoveringskunnskaper
De beste svømmeføtter er i stand til å fullføre grunnleggende renoveringsoppgaver, som å fikse hull i vegger eller bytte toalett, selv. Du vil spare mye penger ved ikke å vente på at andre skal fullføre disse oppgavene for deg. I tillegg er det noen omstendigheter der ting må fikses umiddelbart, så det å ikke måtte vente på andre kan være en verdifull ressurs. Å spare penger på denne måten kan bare hjelpe bunnlinjen. I noen tilfeller kan det bety forskjellen mellom å gjøre et salg og å måtte vente på en annen kjøper. Vurder din egen evne til å utføre disse oppgavene før du bestemmer deg for om eiendomsvending er riktig for deg.
Trinn 3. Vurder din evne til å finansiere en flip
Flipping eiendom krever at du kjøper eiendommen først og deretter betaler din egen måte å renovere den, så du trenger finansiering for å gjøre det. Banker er vanligvis ikke villige til å ta lån uten sikkerhet for dette formålet, så du trenger besparelser, sikkerhet eller begge deler for å ha råd til hvert flip -prosjekt. Hvis du har nok sparepenger, kan du bruke det, men hvis ikke, må du bruke et lån som sikkerhet, som et annet boliglån eller en egen kredittgrense (HELOC). En annen måte er å bruke et hard money eller bridge lån. Denne typen lån er for eiendomsinvestorer og er lettere å få siden de støttes av eiendommen selv. Lån for harde penger er ikke gitt av lokale banker, du må finne en privat utlåner i ditt område. Husk at du også trenger penger for å renovere og beholde eiendommen frem til salg i tillegg til salgsprisen på eiendommen.
HELOCs og andre boliglån medfører risiko for at du mister hjemmet ditt hvis du misligholder lånet
Trinn 4. Sørg for at du har kunnskap om eiendomsmarkedet
Du må kjenne eiendomsmarkedet veldig godt for å være en vellykket flipper. Du trenger ikke bare ferdigheten til å identifisere gode eiendommer, men du må også vite når du skal kjøpe og selge, og hvor du skal gjøre det, slik at du får mest mulig avkastning på pengene dine på den minste tiden. Ellers vil du bli sittende fast med tap fra salget eller fra å holde eiendommen for lenge. Skaff deg dyp kunnskap om eiendomsmarkedet i ditt område ved å studere lokal eiendomsliste, arbeide i bransjen eller konsultere lokale eiendomseksperter.
Del 2 av 6: Kjøpe en fixer-overdel
Trinn 1. Finn billig eiendom
Du kan lete etter billig eiendom i din lokale avis, gjennom onlineoppføringer, eller ved å søke etter kriminelle boliglån på nettet. Nøkkelen til å bla fast eiendom er å finne et anstendig, reparerbart hus til en lav nok pris til å være verdt din tid, krefter og penger.
Vanlige kilder til billig eiendom inkluderer HUD -foreclosures, vanlig foreclosure -salg og short -sales. Du kan også prøve å søke etter dødsannonser og skilsmisseoppgjør, da disse har en tendens til å gå foran et raskt boligsalg
Trinn 2. Undersøk nabolaget
I tillegg til nabolagsforskning som vil bestemme gjennomsnittlig markedsverdi for bolig i området, er det også viktig å vite om selve området. Du vil se på samfunnsfaktorer som kvaliteten på skolene i området, tilgang til offentlig transport (hvis det er relevant for lokalsamfunnet ditt) og andre aspekter som vil avgjøre om eiendommen vil tiltrekke seg for eksempel en ung familie med barn kontra et pensjonert par som ønsker å slå seg ned.
Nabolaget hjelper til med å sette markedet for ditt potensielle hjem, og du vil vite om området allerede har stigende priser, er i en overgangsfase eller har relativt lave priser. Du kan bestemme dette ved å spørre lokalbefolkningen eller snakke med en eiendomsmegler som kjenner nabolaget
Trinn 3. Vurder eiendommen
Før du fullfører kjøpet, vil du se deg rundt og få en entreprenør og/eller bygningsinspektør til å følge med. En entreprenør kan gi deg et estimat på hvor mye reparasjoner og renoveringer vil koste. En bygningsinspektør vil vite om kostbart arbeid som grunnlagsreparasjoner kan være nødvendig, ettersom slike reparasjoner kan bli utrolig dyre og lett vil føre deg over budsjettet.
- Mange eiendommer oppført på auksjoner selges som "usynlige", noe som betyr at du ikke kommer til å besøke eiendommen. Disse investeringene kan være usedvanlig risikofylte, så det kan være lurt å unngå scenarier der du ikke kan vurdere eiendommen personlig.
- Finn entreprenører og inspektører ved å søke på nettet, eller snakk med noen som jobber i eiendom. De kjenner kanskje en pålitelig entreprenør eller inspektør som gjør godt arbeid og gir deg en ærlig vurdering.
- Spør inspektøren om tilstanden til eiendommens store systemer (elektrisk system, rørleggeranlegg, fundament og taktilstand, etc.). Dette kan være de mest kostbare elementene å reparere, så det er best å finne ut på forhånd om disse store systemene er i god form eller ikke.
- Spør entreprenøren hvordan den totale investeringen ser ut. Dette vil hjelpe deg med å få en grei ide om hva slags reparasjoner du trenger hvis du kjøpte det huset.
Trinn 4. Evaluer kostnadene og verdien
Før du kjøper en eiendom, er det viktig å kjenne budsjettet og være oppmerksom på de forventede kostnadene. For å gjøre dette må du evaluere eiendommen for å vurdere hvor omfattende reparasjonene blir. Deretter jobber du bakover for å sammenligne verdien etter reparasjon (ARV) for eiendommen med de estimerte kostnadene og reparasjonene du må sette inn.
- Søk på nettet eller snakk med en lokal eiendomsmegler for å lære markedsverdien for andre boliger i nabolaget du tenker å kjøpe. Dette vil gi deg en ide om ARV, som vil hjelpe deg å avgjøre om investeringen din vil lønne seg eller ikke..
- Du kan bruke en online ombyggingskalkulator som den på https://www.remodelingcalculator.org/. Dette verktøyet vil be deg om grunnleggende informasjon som husets dimensjoner og omfanget av renoveringer du er villig til å gjøre, og deretter gi deg et veldig grovt estimat.
Trinn 5. Faktor i bærekostnader
I tillegg til kostnadene for utstyr, arbeidskraft og selvfølgelig selve eiendommen, er det mange andre kostnader å ta med når du bestemmer deg for en eiendom. Kostnadene forbundet med å eie en eiendom du ikke har solgt, blir generelt referert til som bærekostnader. Disse kan omfatte eiendomsskatt, leilighet eller foreningsavgifter, forsikring og verktøy som elektriske, gass- og vanntjenester. Du må også betale en eiendomsmegler for hans eller hennes tjenester, som i gjennomsnitt kan være rundt fem til ti prosent av salgsprisen for den eiendommen.
- Husk at jo lenger du holder på en eiendom uten å vende den, jo mer vil bærekostnadene dine øke.
- Ikke alle boliger selger med en gang. Selv et attraktivt hjem i et varmt område kan være på markedet en stund, noe som kan øke kostnadene veldig raskt. Det kan være lurt å ha en reserveplan, inkludert å leie eiendommen eller bo der selv, i tilfelle salget ikke går gjennom. Noen eiendomseksperter anbefaler bare å gå igjennom et kjøp hvis du er villig/i stand til å holde på boligen og bo i den eller leie den ut i minst fem år, i tilfelle salget ikke går som planlagt.
Trinn 6. Beregn din maksimale tilbudspris for å kjøpe huset
Dette kan beregnes ved å starte med forventet utsalgspris etter kjøp og ombygging. Legg deretter til alle sluttkostnader. Finn maksimal tilbudspris ved å ta dette beløpet og deretter trekke fra kostnadene ved ombygging, renter på lån og ønsket fortjeneste. Dette tallet representerer det meste du ville være villig til å betale for eiendom, og kan brukes i forhandlinger.
Trinn 7. Fullfør kjøpet
I tillegg til alle de andre kostnadene ved kjøp, rehabbing og salg av et hus, må du også vurdere finansieringskostnadene. Må du ta et lån for å fullføre kjøpet? I så fall må du shoppe rundt for å finne den beste renten på et boliglån. Hvis du finner et godt lånetilbud eller har sikret nok kapital til å kjøpe, og hvis alt annet sjekker ut og passer innenfor budsjettet ditt, er du klar til å gi et tilbud til eiendomsmegleren.
Del 3 av 6: Renovering av kjøkkenet
Trinn 1. Estimere fordelen
Det første trinnet ditt bør være å bestemme hvor mye et oppusset kjøkken vil legge til salgsprisen. Hvis ombyggingskostnadene overstiger fordelen, bør renoveringen ikke utføres. Å vite hvor mye verdi som vil tilføres kan utledes av å studere andre, lignende boliger i området med eller uten ombygde kjøkken og deres nylige salgspriser.
Trinn 2. Arbeid med det du har
Du kan radikalt fornye et kjøkken uten å gå i stykker hvis du planlegger nøye og jobber med kjøkkenet du har kjøpt. Den enkleste måten å maksimere kjøkkeneffektiviteten (og spare budsjettet) er å bygge om uten å endre plasseringen av rørlegger- og gassledninger. På den måten kan du endre utseendet på kjøkkenet uten å endre utformingen radikalt.
Trinn 3. Gi en bred køye
Brede gangveier får et kjøkken til å føles tilgjengelig og lett å arbeide i. Hvis du planlegger en total oppussing av kjøkkenet, kan du planlegge oppsettet slik at det er plass til gangplass og plass for beboerne å lage mat.
- Stier gjennom hoveddelen av kjøkkenet bør være minst 36 tommer brede.
- Stier som passerer komfyren og benken bør være 42 tommer brede for å ta imot en kokk, eller 48 tommer bred for å ta imot to kokker.
Trinn 4. Hold hjørnene klare
Hvitevarer og skap i hjørner kan være vanskelig. Du må rydde opp for at dørene kan svinge åpent og lukket, noe som kan føre til at hjørnene på kjøkkenet føles rotete og travle. For et glatt, åpent kjøkken, planlegg tilstrekkelig plass til å svinge skapdørene åpne, og hold apparater helt borte fra hjørnene.
Sørg for at en skapdør på den ene siden av hjørnet ikke smeller inn i en skapdør på den andre siden av hjørnet. Dette kan vanligvis unngås ved å sørge for at skapdører åpnes i samme retning og er ordentlig plassert fra hverandre (avhengig av størrelsen og klaring på hver dør)
Trinn 5. Installer bakplater
Fliser utgjør en flott bakside på veggene over/bak benkeplass og komfyrtopp. Du kan tilpasse flisene dine med farger, mønstre og til og med materialer.
- Keramiske fliser er enkle å rengjøre og tåler fuktighet og varme, men de pleier å være dyrere enn noen andre flisemuligheter.
- T -banefliser matcher lett med hvilken som helst kjøkkenstil, og er ofte billigere enn andre fliser.
- Rustfritt stål lager et elegant backsplash -materiale som er veldig enkelt å rengjøre. Det får ethvert kjøkken til å se slank og moderne ut, men det kan være veldig dyrt.
- Du bør også studere renovering og boligpublikasjoner for å finne ut hvilke backsplash -materialer som er fasjonable for øyeblikket. Dette kan hjelpe deg med å gjøre det riktige valget for å få kjøkkenet ditt til å se "nåværende" ut.
Trinn 6. Vurder å inkludere en øy
Øyer tillater at kjøkken føler seg mer åpent og funksjonelt. En øy kan inneholde en komfyr, tellere, lagringsplass, spiseplass eller en kombinasjon av det ovennevnte.
- Sørg for at øya speiler kjøkkenets dimensjoner. For eksempel, hvis kjøkkenet er langt og smalt, vil en lang, smal øy passe best til rommet.
- Hvis du installerer en flerbruksøy, ser du etter en øy som har flere nivåer/nivåer. På den måten er spisestuen din atskilt fra hvor maten skal tilberedes eller lagres.
- Skap under øyedisken gir et utmerket lagringsplass. Du kan enkelt putte gryter og panner eller tørke varer under øya for å frigjøre benkeplass.
- Hvis du gjør ditt eget arbeid, og du ikke har omfattende byggeerfaring, kan du kjøpe en ferdiglaget kjøkkenøy fra en bygningsbutikk, eller finne et gammelt, solid trekabinett og pusse det opp. Skrap av gammel maling og tilpasse skapet med en beis eller maling for å passe til resten av kjøkkenet. Eller velg en ny, dristig farge for å få den nye øya til å skille seg ut.
Trinn 7. Kontroller at apparater er på nivå
Hvis de eksisterende apparatene på kjøkkenet er gamle, kan det være lurt å vurdere å bytte dem. Boligkjøpere forventer at apparatkvaliteten er på nivå med hjemmets kvalitet. Se på boliger til samme pris som nylig har solgt i området. Har de nye apparater? I så fall kan du ha problemer med å selge boligen uten dem. Hvitevarer kan inkludere kjøleskap, kokeplater, ovner og mikrobølgeovner.
Del 4 av 6: Oppdatering av badet
Trinn 1. Beregn potensiell avkastning før renovering
Som med kjøkkenrenoveringer, kan renovering av bad legge et betydelig løft til hjemmets verdi. Imidlertid vil dette løftet bli negert hvis kostnaden for ombyggingen er enda større. Studer lignende boliger som ble solgt i nærheten for å vurdere beløpet ved å ha renovert bad. Anslag deretter dine egne oppussingskostnader. Hvis kostnadene er større enn gevinsten, reduserer du omfanget av renoveringen eller forlater ombyggingen av badet.
Trinn 2. Velg et helt hvitt design
Hvite vegger, benker og fliser kan få badet til å føles mer romslig og rent. Det kan også få et ellers rent rom til å virke mer elegant og tiltalende, så vel som nøytralt - noe som er viktig, siden du vil at potensielle kjøpere skal se seg selv bo der.
Trinn 3. Maksimer naturlig lys
Hvis badet har minst ett vindu, kan du få rommet til å føles lysere og mer innbydende ved å gjøre subtile endringer for å maksimere lyset. Prøv å henge sidespeil for å gjenspeile vinduets naturlige lys og muliggjøre enkel stell.
Trinn 4. Velg et flisemateriale
Keramiske fliser er mye billigere enn dyrere materialer som marmor, men kan kjøpes med mønstre som ligner marmor. Du kan velge hovedsakelig hvite keramiske fliser i faux-marmor for et rent, elegant utseende. Du må imidlertid forstå kjøpernes forventning om å ta en riktig beslutning om materialer. Til dyrere boliger vil det være flere kresne kjøpere som trenger marmor eller steinfliser.
Trinn 5. Bruk elegante dusjfliser
Du kan velge rimeligere keramiske fliser til gulvet, men når det gjelder flislegging av dusjen eller badekaret, kan det være lurt å velge en mer elegant flis. Marmor, men dyrere, kan radikalt forandre enhver dusjkabinett og skape en spa-lignende atmosfære.
Du må også vurdere om du skal skille badekar og dusj eller eliminere det ene. Dette vil igjen avhenge av forventningene til kjøperne
Del 5 av 6: Gjøre andre modifikasjoner
Trinn 1. Mal på nytt med nøytrale farger
Når du maler huset ditt, er det viktig å bruke nøytrale farger. Farger som er for dristige, for mørke eller for tørre kan fungere for ett isolert rom, men generelt bør flertallet av rommene ha en farge som er midt i spekteret. Prøv en krem-, solbrun eller kakifarget maling for å gjøre huset nøytralt for øyet.
Trinn 2. Spruce opp interiøret
I tillegg til kjøkken og bad, må du sannsynligvis gjøre noen reparasjoner på resten av huset. Patch opp hull, mal om hvert rom (uansett rommets tilstand), bytt ut gamle eller utslitte tepper, og bytt ut lysarmaturer og skapmaskinvare. Målet er å få huset til å se så nær nytt ut som mulig, mens du fortsatt holder deg innenfor budsjettet.
- Du vil sannsynligvis beholde møbler ute, men du må fortsatt bruke noe for å trekke seerens fokus. Prøv å sette en stor plante (som silke, kunstig tre eller busk) i det mest synlige hjørnet av rommet.
- Vurder "iscenesettelse" (skape et innblandet utseende med møbler og dekorasjoner) for å gjøre hjemmet mer attraktivt.
- I rom som mangler naturlig lys, bør du vurdere å sette en frittstående lampe i et hjørne for å gjøre rommet lysere.
- Legg til litt fargesprut ved å plassere fargerike tilbehør i kontrast til rommets nøytrale farge. Prøv å ordne røde eller burgunder håndklær rundt huset, og la en vase med rødfargede blomster stå et tydelig sted.
- Vurder å vise før og etter bilder for å markere hvor radikal en transformasjon huset har gjennomgått.
Trinn 3. Hold gården ryddig
En uforglemmelig eller på en annen måte rotete hage kan slå av kjøpere før de selv turnerer inne i huset. Det er viktig å holde hagen velstelt og vannet, og å vedlikeholde utsiden av huset.
- Trykk på eventuell avskåret maling.
- La tunet se perfekt ut. Du vil at hele eiendommen skal være tiltalende, ikke bare interiøret. Hvis eksteriøret ser uartet ut, vil mange potensielle kjøpere ikke engang se interiøret.
- Vurder profesjonell landskapsarbeid for å maksimere dempe appell.
Del 6 av 6: Salg av huset
Trinn 1. Ikke hastverk
Det er viktig å ikke holde på en eiendom for lenge, da du vil bli belagt med skatter og bærekostnader. Men hvis du skynder deg å få et vendt hus på markedet for raskt, risikerer du at det ikke blir fullt ut. Du må bestemme hva som er riktig for deg og budsjettet ditt, men nøkkelen ligger i å balansere kostnader med renoveringer for å gjøre huset så attraktivt innenfor budsjettet som mulig.
Trinn 2. Skaff deg en kvalifisert boliglånsmegler
Hvis du ikke benytter deg av en boliglånsmegler, risikerer du å kaste bort mye tid på ukvalifiserte kjøpere. Å ansette en boliglånsmegler gir deg beskjed om at alle som forfølger eiendommen vil være forhåndskvalifiserte, noe som vil bidra til å redusere tiden din eiendom er på markedet.
- Boliglånsmeglere fungerer som mellommann for å lette transaksjoner. De bestemmer en potensiell kjøpers kvalifisering for et lån og kan også hjelpe kjøperen med å finne et lån, selv om boliglånsmeglere ikke låner ut penger selv.
- Søk etter boliglånsmeglere på nettet. Du kan sammenligne priser og finne en megler som vil jobbe innenfor budsjettet ditt ved å shoppe rundt før du velger megler.
Trinn 3. Arbeid med en eiendomsmegler
En agent hjelper deg med å få en rimelig kostnad for eiendommen din og kan legge til rette for alle salgsdetaljer. Å velge riktig agent vil bidra til at salget går jevnt og raskt. Selv om du må betale for en agents tjenester, kan det lønne seg å redusere bærekostnadene og skatter du påløper ved å beholde huset ditt over lengre tid.
- Få oversiktspresentasjoner fra minst tre agenter. Det kan hjelpe deg med å sette den beste prisen for eiendommen din og sammenligne salgsevnene til flere agenter.
- Hvis en agent foreslår at han eller hun kan gi deg en eksepsjonelt høy pris for eiendommen, kan det være et rødt flagg. Ekstremt høye salgspriser kan slå av potensielle kjøpere før de ser eiendommen.
- Se etter en agent som jobber i fast eiendom på heltid. På den måten vet du at agenten er tilgjengelig for å vise eiendommen når som helst på dagen, noe som kan bidra til å maksimere sjansene for et raskt salg.
- Se etter en rimelig provisjon. De fleste salgsprovisjoner for eiendomsmeglere faller mellom fem og syv prosent av salgsprisen, som er delt mellom selgeragenten din og kjøperens agent. Men en usedvanlig lav provisjon kan skyve potensielle kjøpere bort, ettersom provisjonen kanskje ikke er verdt kjøperens innsats for å vise eiendommen. Velg en rettferdig provisjon for å sikre at eiendommen din tiltrekker deg potensielle kjøpers agenter.
Trinn 4. Forutse salgskostnader
Å selge hus kan være veldig dyrt. I tillegg til reparasjonskostnadene og leie av en eiendomsmegler, må du betale sluttkostnader og kapitalgevinstskatter. Når alt er sagt og gjort, kan de totale kostnadene knyttet til salg av et hjem legge til opptil 10 prosent av eiendommens salgspris.
Sørg for at du tar med salgskostnader inn i budsjettet. Alle utgiftene dine vil øke raskt, så det er viktig å være oppmerksom på hvor mye du bruker gjennom hvert trinn i prosessen med å snu huset
Video - Ved å bruke denne tjenesten kan noe informasjon bli delt med YouTube
Tips
Les og studer alle kursene du kan om å bla hjem og kjøpe leiligheter med lite eller ingen penger ned. Det kan være lurt å begynne med rehabbing av utleieeiendommer i mindre skala (leiligheter eller leiligheter) før du prøver å snu et hus
Advarsler
- Vurder boligmarkedet der du befinner deg FØR du starter denne planen. Foreløpig sakker boligmarkedet (til nesten stillstand) på mange steder, og eiendommer oppført i disse regionene kan ende opp med å sitte på markedet i flere måneder. Hvis beliggenheten din er et av disse sakte markedene, har du en STOR mulighet til å kjøpe et hus til et kupp, men du vil ha det vanskelig å prøve å selge det.
- Eiendommer med høy innflytelse er noen av eiendommene med høyere risiko. Gjør alt du kan for å avgjøre om utnyttelse av eiendommene dine er den beste strategien for deg.
