Å snu et hus innebærer å kjøpe et relativt rimelig hjem (ofte et utlegg), fikse det og selge det med overskudd. Det er et forsøk som medfører en rekke risikoer, i tillegg til noen potensielt lukrative belønninger. Det er også mye hardt arbeid involvert i å gjøre et hus klart for markedet. Hvis du er interessert i å snu et hjem, men ikke har mye penger til en forskuddsbetaling, er det andre alternativer som lar deg komme inn på markedet for husflipper.
Trinn
Metode 1 av 6: Evaluering av økonomien din
Trinn 1. Vurder din toleranse for risiko
Å snu et hus for profitt innebærer en rekke kostnader, inkludert forskuddsbetaling, boliglån, rentebetalinger, eiendomsskatt, kostnader til stenging av eiendom, inspeksjoner, tillatelser og entreprenørgebyrer. Disse kostnadene øker raskt, og det er ikke sikkert at det snu huset med fortjeneste. Før du bestemmer deg for om du vil gå videre med å snu et hus, bør du spørre deg selv:
- Hva vil du gjøre hvis huset ikke selges med en gang? Ville det være mulig å bruke huset som for eksempel en utleieeiendom? Hvis du ikke har en rimelig reserveplan hvis noe går galt med salget av huset, kan det være lurt å revurdere planene dine.
- Er det potensielle overskuddet verdt risikoen for et betydelig tap? I 2015 så hus til under $ 50 000 dollar negativ avkastning. På den annen side ga boliger priset til $ 100 000 - $ 200 000 000 en gjennomsnittlig bruttoavkastning på 44%. Husk at å selge et hus du aldri har bodd i, også kan innebære store skattebetalinger, noe som kan redusere fortjenestemarginen betraktelig.
- Kan investeringspartnerne dine klare risikoen for potensielt tap?
- Har du undersøkt lokale eiendomsmarkeder, ombyggingskostnader og tillatelser? For å få en vellykket opplevelse av husblending må du utdanne deg selv om lokale boligpriser, skolekretser, ansvarlige entreprenører og eiendomsregler.
Trinn 2. Vurder din evne til å gi "svettekapital" og verdien av det arbeidet
Svettekapital refererer til verdien du kan tilføre hjemmet ditt på grunn av din egen arbeidskraft. For eksempel, hvis du er en dyktig taktekker eller autorisert rørlegger, kan du kanskje utføre noen av husreparasjonene selv. Dette vil redusere kostnadene dine og redusere mengden penger du må låne.
- Sørg for at du tar hensyn til hvor lang tid du vil bruke på å snu huset. Tiden din har også verdi, og det kan noen ganger ta måneder med arbeid å bla et hus. Vurder om andre måter å bruke tiden din kan være mer lukrative eller morsommere.
- Enda viktigere, vil partnerne som legger opp den økonomiske innsatsen vurdere at svettekapitalen din har noen verdi? I så fall, hvor mye verdi i forhold til deres harde kontanter?
- Sørg for å følge alle lokale forskrifter når du utfører reparasjoner i hjemmet selv. Diskuter planene dine med en eiendomsadvokat eller lokale forskriftstyre hvis du trenger godkjenning for konstruksjon eller reparasjoner.
Trinn 3. Kjenn din kreditt score
Hvis du ikke selv har penger til et hus som skal vende, må du ta et lån for å dekke de første kostnadene. Uansett hvem din utlåner er - en partner, en bank eller en privat långiver - må du demonstrere at du har evnen til å betale tilbake lånet ditt. Kredittpoengene dine gjenspeiler din kreditthistorie, din evne til å betale ned på lånene dine og din totale gjeldsbelastning. Jo bedre kredittpoeng du har, jo større er sjansen for at du kan sikre deg et lån til en rimelig rente.
- Det er noen forskjellige kredittvurderingssystemer, men generelt vil kredittpoengene dine være et tall et sted mellom 300-850. Jo høyere poengsummen din er, desto bedre er kreditten din.
- Du kan få en gratis rapport med kredittpoeng hver 12. måned ved å besøke
Trinn 4. Forbedre kreditt score
Hvis kredittpoengene dine er for lave til at du kan sikre deg lån til et hus som vender hjem, kan det være lurt å bruke litt tid på å forbedre kredittpoengene dine. Dette kan ta litt tid, men det kan lønne seg i lengden. Dessuten, jo bedre kredittpoengsummen din er, desto mer sannsynlig er det at du vil være i stand til å tåle et potensielt tap fra husblending. For å forbedre kredittpoengene dine kan du:
- Betal ned gjelden din i tide. Hvis du ikke har en god historie med å betale ned på gjelden din, vil du ikke kunne sikre deg et anstendig lån til et hus.
- Hold din totale gjeldsbelastning til et minimum. Unngå å opprettholde en kredittkortbalanse hvis du kan.
- Ha bare kredittlinjer når det er absolutt nødvendig. Ikke ha flere kredittkort enn du trenger for ditt daglige liv.
- Beskytt din identitet. Overvåk kredittkorttransaksjonene og kredittvurderingen din for å sikre at identiteten din ikke har blitt stjålet av en tyv eller en hacker. Ta rimelige sikkerhetstiltak for å beskytte informasjonen din. For eksempel må du ikke logge deg på nettbanken din med mindre du er på et sikkert, passordbeskyttet nettverk.
Trinn 5. Snakk med en finansiell rådgiver
En finansiell rådgiver vil kunne se på din nåværende økonomiske situasjon og hjelpe deg med å finne ut hvor mye risiko du har råd til å ta på deg som en del av en husflipping-investering. En finansiell rådgiver kan også hjelpe deg med å komme med en plan for å dekke utgiftene dine, selv om huset ditt tar lang tid å selge eller krever ekstra reparasjoner.
Trinn 6. Lag en forretningsplan
For å vende et hus vellykket må du ta dine beslutninger basert på logikk og forskning, ikke på følelsene dine. Før du begynner prosessen med å finne en utlåner og kjøpe et hus, er det lurt for deg å ha en solid forretningsplan på plass. Denne planen skal holde deg på rett spor for å gjøre en klok investering, samt gi tillit til dine potensielle långivere og partnere om at du kan tjene penger. Forretningsplanen din bør inneholde:
- En maksimal kjøpesum for boligen du vil snu.
- En liste over etterspurte nabolag der du vil målrette søket ditt. Vær spesielt oppmerksom på skoledistrikter, nabolagssikkerhet og nærhet til fasiliteter som butikker og offentlig transport.
- En maksimal kostnad for reparasjoner og ombygginger du har råd til.
- En liste over pålitelige, rimelige, lisensierte entreprenører som kan utføre reparasjoner med hell.
- Et rimelig estimat for etterreparasjonsverdien (ARV) for vendt hjem. Ideelt sett vil den opprinnelige salgsprisen ikke være mer enn 70% av hjemmets ARV.
- En følelse av hvem kjøperen din er og hva de vil. Vil kjøperen din sannsynligvis være et pensjonert par? En ung forretningsmann? Et par med barn? Avhengig av nabolaget kan det hende at dine potensielle kjøpere vil ha veldig forskjellige ting ut av et hjem. Vurder hvem din sannsynlige kjøper vil være og hva de kan trenge ut av huset sitt. For eksempel, hvis du ser på å bytte hjem i et nabolag med et flott skoledistrikt, kan du vurdere en oppussing som har små barn i tankene.
- En bestemt kjøper. I noen tilfeller kan du kanskje stille opp en kjøper før du snu huset. I dette tilfellet er risikoen mye lavere, det samme er overheadkostnadene.
- En plan for hvordan du skal tilbakebetale lånet ditt hvis noe går galt. Ikke snu et hus med mindre du kan dekke utgiftene dine, selv om noe skulle gå galt med salget ditt. For eksempel kan du få en kjøper til å falle gjennom, eller du kan oppdage et problem med grunnlaget for hjemmet. Bygg inn en margin for feil i forretningsplanen din, og idémessige måter å håndtere en forsinkelse i salget av boligen eller uventede utgifter.
Metode 2 av 6: Finne en partner
Trinn 1. Finn en investeringspartner
Den vanligste måten for uerfarne husflipper å komme inn på markedet er å finne en investeringspartner. Dette er spesielt viktig for de som ikke har penger til forskuddsbetaling eller innledende reparasjoner. En investeringspartner vil levere noen eller alle oppstartskontantene i bytte mot en andel av overskuddet.
Du kan vurdere å finne en partner som har mye likvide kontanter, men som ikke er interessert i å jobbe med å kjøpe eller pusse opp et hjem. Mens partneren din vil levere kontanter, vil du levere kunnskap og arbeidskraft
Trinn 2. Nettverk aktivt
For å finne en investeringspartner bør du utvikle en rekke personlige og profesjonelle kontakter i samfunnet ditt. Spred budskapet om at du er interessert i å gjennomføre en investeringsmulighet med en partner. Noen måter du kan finne potensielle partnere på inkluderer:
- Forskning på aktive eiendomsinvestorer. Ta kontakt med vellykkede, erfarne eiendomsinvestorer som kan vurdere å ta en sjanse på deg.
- Bli med i en eiendomsinvesteringsklubb. Mange lokalsamfunn har lokale kapitler av investeringsklubber for eiendom. Når du blir med, har du tilgang til lokalbefolkningen som kan dele dine interesser og entusiasme.
- Bli med i en møtegruppe. Meetup -grupper er sosiale klubber som noen ganger har spesifikke temaer, inkludert eiendom. Bruk en møtegruppe for å utvide det sosiale nettverket ditt.
- Spre ordet blant familie og venner. Diskuter drømmen din om å snu hus med de som allerede er i ditt sosiale nettverk, for eksempel familie, venner og kolleger. De kan kanskje sette deg i kontakt med andre som deler dine interesser eller ønsker å investere i eiendom.
- Opprette din egen eiendomsinvesteringsklubb. Hvis nabolaget ditt ennå ikke har en eiendomsinvestorsklubb, kan du danne ditt eget kapittel. Annonser på Craigslist og gjennom møtesteder for å finne likesinnede.
Trinn 3. Rådfør deg med en advokat
Når du inngår et investeringspartnerskap, er det viktig at du ikke bare stoler på muntlige avtaler. Sørg for at alle transaksjoner gjenspeiles i en signert kontrakt. Rådfør deg med en forretnings- eller eiendomsadvokat for å sikre at begge parter er fornøyd med ordningen. Sørg for å trene på forhånd:
- Hvem dekker hvilke kostnader
- Hvordan fortjenesten vil bli delt
- Hvem skal dekke potensiell gjeld og gjeld
- Hvem skal utføre bestemte oppgaver (for eksempel ansette entreprenører)
- Legg merke til sikkerhetslover som regulerer markedsføring av investeringer samt muligheten for investorsaker hvis hendelser ikke skjer som planlagt
Trinn 4. Ta det en avtale om gangen
Noen eiendomssamarbeid fungerer spektakulært; andre mislykkes fullstendig. Ikke lås deg inn i et partnerskap på lang sikt før du vet hvor godt du jobber med partneren din. I stedet tar det ett hus om gangen, og vurder om partnerskapet ditt har potensial til å være et sterkt og varig. Ta hensyn til om den økonomiske avkastningen fungerte som forventet.
Metode 3 av 6: Sikre et lån for harde penger
Trinn 1. Undersøk harde långivere
En hard money långiver er et selskap som låner penger fra enkeltpersoner til en rente og låner disse pengene til andre privatpersoner til en mye høyere rente. Det er mange selskaper som spesialiserer seg på finansiering av eiendomsinvesteringer, for eksempel vendt hus. Bruk det sosiale nettverket eller internettkatalogene til å finne en utlåner for harde penger i ditt område.
Trinn 2. Gjenkjenne de ekstra kostnadene ved harde penger lån
Et lån med harde penger er sannsynligvis den enkleste lånetypen å sikre for en første gangs husflipper som ikke har mye likvide kontanter. Imidlertid er det også et av de mer risikofylte alternativene. Rentene fra lån med harde penger pleier å være mye høyere enn typiske banklån på 8-15%. Dette kan alvorlig kutte inn din potensielle fortjeneste fra et vendt hus.
Trinn 3. Samle dine økonomiske dokumenter
Før en utlåner for harde penger vil låne deg kontanter, må du gi dem nøkkelinformasjon om din økonomiske stabilitet, så vel som planene for å snu huset. De vil sannsynligvis undersøke skatteregistrene, kredittvurderingen og lønnsstubbene. Ha dokumentene dine for hånden for å demonstrere for utlåner at du er en verdig investeringsmulighet for dem.
Trinn 4. Betal et innledende gebyr på 2-10%
En annen tilleggskostnad for lån med harde penger er den første avgiften, ofte referert til som "poeng". De fleste gebyrer er mellom 2-10% av boliglånskostnaden for huset du vil snu. Disse pengene gir din utlåner litt sikkerhet og fungerer som en demonstrasjon av din økonomiske levedyktighet.
Trinn 5. Snu huset raskt
De fleste lån for harde penger er begrenset til kjøp og rehabilitering av eiendom eller konstruksjon, og kan vare fra seks til 24 måneder. Lån for harde penger er ikke egnet for langsiktige investeringer på grunn av de høye gebyrene. Det er best å bruke pengelån på eiendommer som du vil kunne snu raskt for å sikre at du ikke betaler skyhøye renter.
Metode 4 av 6: Sikring av privatlån
Trinn 1. Vurder en privat utlåner
En privat långiver er en person med likvide penger til overs som er villig til å låne deg penger til en forhåndsbestemt rente. I motsetning til en eiendomspartner som deler overskuddet med deg, vil en privat långiver ganske enkelt belaste deg med en rente før du gir deg pengene. I mange tilfeller er rentene for en privat långiver lavere enn en utlåner for harde penger. Imidlertid kan en privat utlåner være vanskeligere å finne.
Trinn 2. Trykk på det sosiale nettverket for långivere
I mange tilfeller kan du finne en privat utlåner gjennom ditt eget sosiale nettverk. Hvis du vet om en slektning, venn eller kollega som har likvide kontanter som bare sitter, kan du kanskje låne disse pengene og betale dem renter. I et ideelt scenario vinner alle: Långiveren din vil kunne tjene litt ekstra renter, og du vil kunne tjene penger på huset ditt.
Trinn 3. Vær oppmerksom på potensielle risikoer
Hvis du skal sikre en privat utlåner, må du være sikker på at både du og din utlåner er klar over de potensielle risikoene ved denne transaksjonen. Tenk på hva som kan skje hvis du ikke tjener på vendehuset. Vil du fortsatt kunne foreta rentebetalinger? Tenk gjennom alternativene dine før du søker en privat utlåner. For å bevare forholdet ditt til den personen, må du betale dem tilbake i tide.
Trinn 4. Husk at tillit er nøkkelen
Ikke dra fordel av en privat utlåner hvis du vil fortsette å jobbe med dem. Tillit er den viktigste ingrediensen i private lån, og du må demonstrere at du kan holde opp slutten av handelen. Hvis du lykkes, kan din private långiver være villig til å hjelpe deg med å finansiere fremtidige eiendomsinvesteringer.
Metode 5 av 6: Sikring av et banklån
Trinn 1. Be banken om lån
Dette alternativet er mindre sannsynlig å skje under din første husblending, men det er verdt et forsøk. Hvis du har god kreditt og en solid forretningsplan, kan banken din kanskje gi deg et lån for å kjøpe et hus å vende. Disse rentene vil trolig være høyere enn et vanlig boliglån med 20% forskuddsbetaling, men de vil sannsynligvis være lavere enn mange lån for harde penger.
En bank er mer sannsynlig å låne ut byggefond hvis du kan gi en klar pant i eiendommen
Trinn 2. Diskuter forretningsplanen din med banken din
Hvis du har håp om å sikre deg et banklån, vil du trenge en bunnsolid forretningsplan. Husk å diskutere forskningen din med banken din for å se om de anser deg som en verdig investering.
Metode 6 av 6: Bruke dine egne eiendeler
Trinn 1. Evaluer dine omløpsmidler
Selv om du ikke har mye likvide penger for å snu et hus, kan du fortsatt ha eiendeler som kan hjelpe deg med å få kredittlinjer for å kjøpe et rimelig hjem for å vende. Undersøk ditt eget hjem, pensjonskontoer og kredittgrenser for å se om noen av disse kan tappes for en forskuddsbetaling.
Trinn 2. Trykk på IRA
En IRA (Independent Retirement Account) er et pensjonskjøretøy. Det er alvorlige skattestraff for å ta ut penger før 59,5 år. Det er imidlertid unntak for førstegangskjøpere. Du kan bruke opptil $ 10 000 av din IRA til å kjøpe et hjem. Diskuter dette alternativet med din finansielle rådgiver for å være sikker på at du bruker pengene riktig, og at du ikke vil pådra deg straff.
Husk at uttak av penger fra IRA kan skade det langsiktige vekstpotensialet til denne pensjonskontoen. Vær oppmerksom på risikoen ved å redusere pensjonskontoen din for tidlig
Trinn 3. Vurder en kredittlinje for hjemmekapital
En kredittlinje for hjemmekapital (eller HELOC) er et potensielt alternativ for deg hvis du allerede eier en eiendom. En HELOC gir deg en rask kontantkilde, og du trenger bare å betale renter på pengene du låner fra HELOC. For eksempel kan du ha en HELOC som er verdt $ 75 000. Men hvis du låner $ 10 000 av det beløpet, betaler du bare renter på beløpet på $ 10 000.
- Vær veldig forsiktig med HELOC: hvis du ikke betaler ned lånet i tide, risikerer du å miste hjemmet ditt.
- Vær oppmerksom på at HELOC -rentene kan være høyere enn lån fra private långivere.
Trinn 4. Vurder å bruke kredittkort
Kredittkort er en annen kilde til raske kontanter, så lenge du planlegger å betale dem veldig raskt. Renten på kredittkort kan være veldig høy på 18-20%. Du utsetter imidlertid ingen av dine andre eiendeler i fare, slik du ville gjort med en HELOC. Du kan vurdere å bruke kredittkort for kjøp med lavere innsats under vending av et hjem, for eksempel å kjøpe byggevarer fra en hjemmevare.
Tips
- Gjør alltid regnestykket før du tar en investeringsbeslutning. Pris ut din tid og arbeidskraft også.
- Vær oppmerksom på at det kan være mulig for deg å få en bedre avkastning på andre måter, for eksempel å bruke tiden din til å jobbe ekstra skift eller investere ekstra penger i aksjemarkedet. Behandle eiendom som bare ett av mange alternativer: ikke lås deg inn i eiendom før du har tenkt gjennom det.
Advarsler
- Det er også ekstremt viktig å være fullt gjennomsiktig med investorene dine og fortelle dem at det er en mulig sjanse for at de mister penger på avtalen din. Ærlighet er den beste politikken, spesielt når du investerer andres penger.
- Vær oppmerksom på at når du samler inn penger til enhver form for virksomhet der du har tenkt å bruke pengene til investeringsformål, må du være i strengt samsvar med føderale og kommunale retningslinjer. Sørg for å konsultere advokaten din før du begynner å samle inn penger til et hus som snurrer.
- Ikke behandle husblending som en rask bli ordning. Selv om det kan være lukrativt, er det enorme risikoer involvert. Husflipping er også lønnsomt bare når investorene legger mye tid og energi i eiendomsforskning og forbedringer av boliger.
- Ikke kutt hjørner. Lei lisensierte, forsikrede entreprenører som har et godt rykte. Få alltid eiendommen din grundig inspisert. Få tillatelser før oppussing. Hoppe over disse trinnene kan føre til flere kostnader på veien.
