Å kjøpe et leilighetskompleks er en lang, noen ganger komplisert prosess. Det er viktig for deg å finne et leilighetskompleks du tror har potensial til å tjene penger. Om nødvendig kan du jobbe tett med en eiendomsmegler for å finne eiendommer og med en regnskapsfører for å analysere det økonomiske potensialet til et leilighetskompleks. For å søke om lån må du samle inn nødvendig informasjon og henvende deg til flere långivere. Det er også en god idé å rådføre seg med en eiendomsadvokat for å hjelpe deg gjennom prosessen.
Trinn
Del 1 av 4: Finne et leilighetskompleks
Trinn 1. Velg hvilken type kompleks du vil kjøpe
Det kan være lurt å kjøpe et leilighetskompleks som bare består av bygårder. Imidlertid bør du også vurdere å kjøpe et kompleks for "blandet bruk". Denne typen kompleks inneholder også næringseiendom du kan leie ut.
- Et kompleks som for øyeblikket ikke er blandet bruk, kan konverteres. Reguleringen må imidlertid gi rom for det.
- Tenk også på hvilke fasiliteter du vil at leilighetskomplekset skal ha. Det kan for eksempel ha et treningsstudio, svømmebasseng eller fellesarealer for private funksjoner.
Trinn 2. Vurder å ansette en eiendomsmegler
Du vil kjøpe et kompleks i et område som ikke går ned, og en agent kan hjelpe deg med å identifisere disse områdene. Snakk med andre leilighetskompleks -eiere om de har jobbet med en agent og om de vil anbefale dem.
- Ideelt sett bør du gå med noen som jobber som agent på heltid. En deltids-timer kjenner kanskje ikke markedet inne og ute.
- Selvfølgelig kan du undersøke leilighetskomplekser på egen hånd. Sjekk på nettet, snakk med andre investorer, og kjør rundt i nabolag. Imidlertid kan en agent med erfaring i leilighetskomplekser spare tid.
Trinn 3. Besøk leilighetskomplekser
Besøk alltid et kompleks personlig før du bestemmer deg for å kjøpe. Du bør gå gjennom alle bygningene på komplekset og se alle fellesarealer. Ta notater, og still spørsmål. Å kjøpe et leilighetskompleks er en stor investering, og du bør ikke gå videre med mindre du føler deg komfortabel med bygningenes tilstand.
- Ikke gå gjennom bare en bygning på komplekset. Hvis du gjør det, kan du anta at de andre bygningene er i tilsvarende stand. Vær skeptisk hvis selgerens agent motstår å vise deg alle bygninger i komplekset.
- Husk å besøke om kvelden, slik at du kan sjekke sikkerhetsfunksjonene på leilighetskomplekset. Gangveier skal være godt opplyste, dører skikkelig låst, og ingen skal slentre rundt i lokalene.
Trinn 4. Snakk med nåværende eier
Du kan få mye verdifull informasjon ved å møte den nåværende leilighetskompleks -eieren. Vær forberedt på å stille relevante spørsmål. Spør for eksempel om følgende:
- Hvor mange enheter leies ut? Det blir lettere å finansiere et leilighetskompleks som leies ut.
- Hvor lenge har leietakere vært der? Et kompleks med langsiktige leietakere kan være mer stabilt.
- Hvorfor selger eieren? Å trekke seg tilbake eller bytte investering er legitime årsaker. En eier som selger fordi de taper penger er imidlertid et rødt flagg. Husk at grunnen til at en eier selger kan være konfidensiell.
Trinn 5. Be om informasjon om nåværende leietakere
Du vil vite detaljene om leiekontraktene deres. Be om "rent-roll", som skal inneholde følgende informasjon:
- Liste over leietakere og deres enheter.
- Dimensjoner på hver enhet.
- Leieforhold.
- Leie og innskuddsbeløp.
- Antall soverom og bad i hver enhet.
Del 2 av 4: Analysere lønnsomhet
Trinn 1. Anslå hvor mye du kan kreve i husleie
Du bør ikke kjøpe et leilighetskompleks med mindre du har råd. Analyser om nåværende utleier har leid enheter for billig eller om husleien er i tråd med markedsprisen.
- Finn sammenlignbare leilighetskomplekser på nettet. Se på hvor mye de annonserer enhetene sine for. Besøk https://padmapper.com/ for en flott ressurs som kan hjelpe deg med å finne ut leiepriser i nærheten.
- Du kan også spørre forskjellige eiendomsforvaltningsselskaper om hva som er markedskursen i ditt område.
- Hvis komplekset har kommersiell plass, kan en eiendomsmegler også hjelpe deg med å finne ut hvor mye du skal betale.
Trinn 2. Anslå utgiftene dine
Leilighetskomplekser trenger konstant vedlikehold, så du må analysere utgifter til vedlikehold. Få resultatregnskapet fra nåværende eier. Men ikke tro det 100%. Eieren kan fudge noen tall for å gjøre leilighetskomplekset mer attraktivt. Dobbeltsjekk utgiftsinformasjonen:
- Få kompleksets skatteinformasjon fra fylkesmannen.
- Anslå eiendomsforvaltningskostnader ved å kontakte et eiendomsforvaltningsselskap. Spør hvor mye de tar. Vanligvis er gebyret deres basert på en prosentandel av forventet husleie.
- Beregn mengden vedlikehold som trengs. Hvis du aldri har drevet et leilighetskompleks før, snakk med en nåværende eier. Spør hvor mye de bruker årlig på å reparere hver enhet eller eiendommen. Ideelt sett vil du bruke rundt 40 prosent av pengene du bruker på driftskostnader.
Trinn 3. Kjør tallene
Långivere vil ikke gi deg penger til å kjøpe et leilighetskompleks med mindre du kan vise at det vil være lønnsomt. Arbeid tett med en regnskapsfører for å knase tall og lage de nødvendige økonomiske dokumentene for å vise en utlåner. Du kan finne en regnskapsfører ved å kontakte statens samfunn av offentlige regnskapsførere.
- Beregn din netto driftsinntekt, som er din bruttoinntekt minus utgifter.
- Lag en kontantstrømanalyse. Vis hvordan mengden penger du har kommet inn, sammenligner med beløpet du vil bruke. Når du starter, eller i perioder der leiemarkedet er dårlig, kan det hende du ikke har noen kontantstrøm.
- Husk at långivere også vil kjøre sine egne numre, så vel som takstmannen som verdsetter komplekset.
Del 3 av 4: Få finansiering
Trinn 1. Sjekk kredittrapporten din
Du har rett til en gratis kredittrapport hvert år. Långiveren din vil se på din personlige kreditthistorie, så du bør trekke den og se etter feil. Bestride alt som er galt.
- For eksempel kan kontoer være oppført som ikke er dine, eller en konto kan være feilaktig oppført som standard eller samlinger. Kredittgrensen kan også være feil.
- Start tidlig. Hele tvisteprosessen kan ta opptil 60 dager å fullføre, og du vil ha en ren kredittrapport før du henvender deg til långivere.
Trinn 2. Lær om kommersielle lån
Lån til næringseiendom er ikke det samme som lån du tar for å kjøpe din egen bolig. Vanligvis kan lån være på 30 år eller så korte som fem eller syv. Renter kan også være variable eller faste.
- Hvis du kan få et non-regresslån, vil bygningen sikre lånet som sikkerhet. Imidlertid er ikke-tilbakebetalingslån tilgjengelig for alle låntakere, og bygningen må vanligvis være verdt minst 2,5 millioner dollar.
- Med et regresslån forblir du personlig ansvarlig for lånet. Ved mislighold kan du bli saksøkt, og du kan miste personlige eiendeler. Regresslån er mer risikofylt, men det kan være den eneste lånetypen du kan få som ny utleier.
- Kommersielle lån krever også en forskuddsbetaling på rundt 30% av kjøpesummen.
- Hvis du har problemer med å få et kommersielt lån, bør du vurdere å få en eiendomskontrakt i stedet. Eiendomskontrakter krever en stor nedbetaling, men det er mindre vanskelig å bli godkjent for. Nedbetalingen kan være mindre enn hva en bank vil be om, avhengig av hvor mye selgeren ønsker.
Trinn 3. Gi eieren et tilbud
Diskuter hva som er et rimelig tilbud med eiendomsmegleren din, som vil avhenge av tilstanden til det lokale markedet. Hvis markedet er varmt, må du kanskje betale prisene-eller enda mer.
- Uansett hvor varmt markedet er, insister på en 90-dagers sperretid. Du vil ha minst 60 dager for å få en inspeksjon. Det gir deg 30 dager på deg til å gå gjennom dokumenter før du stenger.
- Hvis du bruker en utlåner, spør dem hvor lang tid de trenger for å behandle lånet ditt. Avhengig av din utlåner må du kanskje be eieren om mer tid for å få alt sammen.
Trinn 4. Få bygningen inspisert
Lei en inspektør med erfaring i kommersielle eiendommer så snart som mulig hvis det skulle oppstå komplikasjoner eller forsinkelser senere. Finn en inspektør ved å få en henvisning fra en eiendomsmegler eller snakke med en annen leilighetskompleks -eier.
- Sjekk på forhånd hva som skal inspiseres. Spør om du trenger å leie en spesialistinspektør for å inspisere et svømmebasseng eller en tennisbane.
- Hvis inspektøren finner problemer, kan du be selgeren om kreditt, noe som reduserer beløpet du betaler. Alternativt kan selgeren utføre reparasjonene før du stenger.
Trinn 5. Samle nødvendig informasjon for lånesøknaden
Du må gi utlåner informasjon om leilighetskomplekset når du søker, så samle inn følgende før du henvender deg til en utlåner:
- bilder av leilighetskomplekset
- plantegninger
- kart over området rundt
- beskrivelse av eiendommen (f.eks. antall enheter, år det ble bygget, etc.)
- forventede oppgraderinger
- informasjon om husleie
- kjøpesum
- navn på eiendomsmeglere, advokater og tittelselskaper som er involvert i transaksjonen
Trinn 6. Søk om lånet ditt
Ta kontakt med flere långivere slik at du kan sammenligne tilbudene deres. Be om en søknad og send den sammen med støttedokumentasjonen. Hvis låneansvarlig trenger mer informasjon, så gi den så snart som mulig.
Trinn 7. Sammenlign lån
Etter at du har godkjent deg, vil långiveren sende deg en intensjonsavtale eller et tidsskrift. Analyser det nøye. Det vil spesifisere beløpet du kan låne og andre vilkår. Velg lånet hvis vilkår er best for deg.
- Signer begrepsarket eller intensjonsavtalen for den långiveren du velger. På dette tidspunktet må du kanskje betale depositumet ditt.
- Långiveren bør følge opp med en full (og endelig) låneforpliktelse.
Del 4 av 4: Avslutning på leilighetskomplekset
Trinn 1. Ansett en advokat
Du må signere mange juridiske dokumenter før du kan kjøpe leilighetskomplekset. Ikke prøv å gjøre alt selv. I stedet bør du leie en erfaren advokat til å utarbeide og gjennomgå alle dokumenter. Advokaten kan gjøre følgende:
- Utkast, forhandle og gjennomgå kjøpsavtalen.
- Søk kreditt fra eieren for å utføre nødvendige reparasjoner.
- Sørg for at tittelen er tydelig.
- Sett opp sperring.
Trinn 2. Opprett et aksjeselskap for å eie leilighetskomplekset
Hvis noen blir skadet i leilighetskomplekset, kan de saksøke deg fordi du var uforsiktig i vedlikeholdet. Hvis du mister søksmålet, kan den skadde komme etter dine personlige eiendeler, for eksempel ditt eget hjem. Ved å eie komplekset gjennom en LLC, er dine personlige eiendeler skjermet.
- Å eie bygningen som LLC beskytter deg ikke mot alle søksmål. For eksempel kan din utlåner saksøke deg hvis du misligholder et regresslån. Likevel vil det å eie leilighetskomplekset som en LLC tilby betydelig beskyttelse mot personskade og andre søksmål.
- Start en LLC ved å sende inn passende dokumenter til din statssekretær og innhente nødvendige tillatelser eller lisenser. Advokaten din kan også hjelpe deg, siden dette kan være tidkrevende.
Trinn 3. Gjennomgå kontrakter og opplysninger
Du må utføre betydelig due diligence sammen med advokaten din for å avslutte en eiendomskontrakt. For eksempel må du gjøre følgende:
- Få en passende tittelundersøkelse fullført. Vanligvis er en boliglånsplan ikke tilstrekkelig. I stedet trenger du en ALTA tittelundersøkelse.
- Gjennomgå eventuelle avsløringer om eiendommen. For eksempel kan eieren avsløre at noe er galt med eiendommen som ikke ble fanget av inspektøren.
- Gjennomgå leietakerens leieavtaler og dokumenter for oppdraget.
- Vurder virkningen av sonebegrensninger på leilighetskomplekset. Hvis du vil konvertere et kompleks til blandet bruk, er dette et sentralt trinn.
- Gjennomgå servicekontrakter for leilighetskomplekset.
- Få nødvendige tillatelser til å utføre reparasjoner.
Trinn 4. Delta på avslutningen
Advokaten din bør delta på avslutningen sammen med en representant for LLC (hvis du dannet en). Du bør motta forskjellige dokumenter ved avslutningen, inkludert en avsluttet gjerning og tildelte leieavtaler og kontrakter.
Trinn 5. Ansett noen til å administrere leilighetskomplekset
Avhengig av kompleksets størrelse kan det være upraktisk å administrere eiendommen selv ved å bo på stedet. I stedet bør du ansette et eiendomsforvaltningsselskap. De vil administrere eiendommen ved å samle inn husleie og planlegge reparasjoner.
- Sjekk kostnadene. Vanligvis tar eiendomsforvaltningsselskaper 5-10% av innsamlet husleie.
- Snakk med andre utleiere for å få henvisninger. Alternativt kan du sjekke med din lokale leilighetsforening.
- Sammenlign eiendomsforvaltningsselskaper basert på mer enn pris. Se også på tjenestene de tilbyr.
