Å kjøpe eldre hus, reparere dem og deretter videreselge dem med fortjeneste er vanligvis kjent som "å snu" et hus. Vellykket vending er avhengig av å finne eiendommer som er priset lavt nok til å gi overskudd når den første investeringen og reparasjonskostnaden trekkes fra den endelige salgsprisen. Det er en rekke måter du kan finne hjem for å snu. Først må du lage en liste over boliger som bruker Internett -ressurser, informasjon fra fylkesbetjentens kontor og gjennom rådgivning med en eiendomsmegler. Vurder alle husene grundig. Rådfør deg med fagfolk og forhandle med selgeren før du foretar et endelig kjøp. Dette vil hjelpe deg med å finne den beste prisen for å tjene penger ved å snu et hus.
Trinn
Del 1 av 3: Utarbeide en liste over boliger
Trinn 1. Lær om gjennomsnittspriser i markedet ditt
Det første trinnet for å finne hus å snu er å kjenne markedet. Du vil være sikker på at du forstår hva gjennomsnittsprisen er i området du leter etter, slik at du best kan identifisere undervurderte boliger.
- Se på en rekke boliger som er på markedet for å få en følelse av gjennomsnittsprisen. Ikke bare vil dette gi deg en ide om hvilke boliger som er undervurdert, det vil gi deg en følelse av hvor mye du bør selge et reparert hjem for.
- Du bør også se på faktorer som påvirker verdien av et hjem. Er hjemmet i et trygt nabolag? Er det i nærheten av en skole eller et forretningsdistrikt? Har den faktorer som gjør det ønskelig for den gjennomsnittlige kjøperen? Du vil målrette mot undervurderte boliger i disse områdene, da du mer sannsynlig vil selge dem for profitt senere.
Trinn 2. Søk etter undervurderte hjem ved hjelp av elektroniske verktøy
En av de beste måtene å begynne å søke etter hus å vende på er å bruke verktøy på nettet. Online søkemotorer lar deg gi en prisklasse og søke etter boliger i bestemte områder. Start listen din med å finne en rekke boliger på nettet.
- Du kan søke etter hjem ved å bruke nettsteder som Zillow, Realtor.com eller Trulia. Juster søkemotoren slik at de laveste prisene er oppført først. Se på en rekke hjem og lagre oppføringer av interesse på datamaskinen din.
- Dette vil gi deg en følelse av hvor billigere boliger pleier å være i et nabolag. Dette kan hjelpe deg med å begrense søket ditt når du søker etter boliger gjennom en eiendomsmegler eller andre utsalgssteder.
- Vær oppmerksom på at undervurderte boliger ikke alltid er de billigste. Du vil ha et hus som selges lavere enn markedsverdien, men et som kan repareres og selges videre nedover veien. Det billigste hjemmet i et område kan ha alvorlige problemer, og ikke være verdt investeringen.
- Det er noen nye nettsteder i visse områder av fylket som kan gi deg et godt sted å starte, og de gjør noen av undersøkelsene for deg. BMV gjør en god jobb med å kjøre automatiserte komponer og sammenligne det med listeprisen, slik at avtaler under markedsverdi (eller undervurderte) allerede er filtrert for deg. Selv om hver avtale kanskje ikke er så mye, kan det gi deg et flott sted å starte forskningen din på en potensiell eiendom. Dette nettstedet gir også annen nyttig statistikk som REO -salg og gjennomsnittlige dager på markedet i området. Slike tall kan gi innsikt i hva som skjer i målnaboen.
Trinn 3. Besøk fylkesbetjentens kontor for å finne boliger i foreclosure -prosessen
Boliger som gjennomgår en utelukkelsesprosess vil generelt være billigere. Utelukkede boliger er enkle å snu, og krever kanskje ikke omfattende reparasjoner. Du kan kanskje gi et tilbud til eieren direkte, noe som kan være billigere enn å gå gjennom en eiendomsmegler. Du kan besøke det lokale fylkesbetjentens kontor eller fylkeskontoret i området du ønsker å kjøpe for å finne oppføringer av utelukkede boliger.
Trinn 1.
- Snakk med en arbeider på kontoret om hvordan du finner utelukkede hjem. Du ser vanligvis etter en varsel om salg, Lis Pendens eller en melding om standard.
- Du kan også sjekke lokalavisen. Det er vanligvis en offentlig varslingsdel som varsler deg om utelukkede hjem.
Trinn 2. Se etter boliger utenfor storbyer
Ikke begrens søket til større byer. Mens boliger i byer har en tendens til å selge for mer, kan du fortsatt tjene penger på å bla hus utenfor en by. Du kan vanligvis finne rimelige hus 2 til 3 timer utenfor bygrensen.
- Ikke gå for landlig. En gård i et isolert område vil neppe selge for et stort overskudd. Hold deg til små byer i nærheten av byer eller forstadsområder.
- Hvis det er mulig, se på hjem borte fra kysten. Boliger i byer i Midtvesten og Sørlandet har mye billigere priser enn øst- eller vestkysten.
Trinn 3. Sett opp et automatisk varslingssystem
Hvis du finner et hus til en god pris, vil du være den første som kommer med et tilbud. Dette kan gi deg et forsprang på konkurrentene. Det er en god idé å ha et automatisk varslingssystem satt opp. Snakk med eiendomsmegleren om et automatisk varslingssystem. Hvis du ikke jobber med en agent, lar nettsteder som Zillow deg vanligvis sette opp automatiske varsler om boliger til en bestemt pris i et bestemt område.
Trinn 4. Oppsøk boliger til salgs av eier
Hvis en eier trenger å selge et hjem raskt, kan de slutte å snakke med en eiendomsmegler. Boliger som selges av eieren kan selge billigere. Huseiere vet kanskje ikke den sanne verdien av eiendommen sin, og lar den gå for en pris som ligger godt under markedsverdien. Det er en god idé å kjøre gjennom noen nabolag der du tenker på å kjøpe boliger for å snu. Hold øye med skiltene som står "Til salgs av eier."
Trinn 5. Rådfør deg med en eiendomsmegler
Det er alltid en god idé å ha en profesjonell på din side. Hvis du er ny på eiendomsmarkedet, kan du snakke med en eiendomsmegler om å finne boliger du kan snu. En kvalifisert agent kan hjelpe deg med å peke deg i retning av rimelige boliger av høy kvalitet som dekker dine behov.
- Du kan finne en eiendomsmegler på nettet eller ved å bla gjennom de gule sidene. Du kan lese anmeldelser av en agent på et nettsted som Yelp for å sikre at de har et solid rykte.
- Du bør også spørre andre som har byttet hjem om en anbefaling for en agent. En eiendomsmegler bør også være villig til å gi deg kontaktinformasjon om tidligere kunder. Snakk med tidligere kunder og still en rekke spørsmål for å sikre at en potensiell eiendomsmegler er solid.
Del 2 av 3: Vurdering av potensielle investeringer
Trinn 1. Besøk en rekke hjem
Ikke begrens søket når du leter etter boliger å snu. Besøk et stort utvalg av hjem i en rekke forskjellige områder. Vei fordeler og ulemper ved hvert hjem du besøker, slik at du kan bestemme hvilke boliger som er verdt investeringen din.
- Delta på mange åpne hus i ditt valgte nabolag. Du bør også snakke med eiendomsmegleren din og be om å reise rundt i flere hjem på en dag.
- Få en følelse av hvorfor boliger kan være billige. Noen billige boliger kan trenge omfattende reparasjoner eller være på dårlige steder. Andre boliger trenger kanskje bare mindre reparasjoner og kan bli priset ned på grunn av andre faktorer, for eksempel at eiere trenger å selge raskt.
Trinn 2. Ikke vekk unna hus som trenger reparasjon
Noen hus kan bli priset lavere fordi de trenger reparasjonsarbeid. De fleste boliger du finner når du blar hus, vil til en viss grad være festetopp, så ikke vær redd for reparasjoner. Hvis reparasjoner kan utføres raskt og til en rimeligere pris, kan hjemmet være verdt investeringen.
- Mange ganger trenger et hjem bare kosmetiske reparasjoner. En dårlig maling, dårlig teppe eller en sterk lukt kan forlate et hjem på markedet i lang tid. Dette vil resultere i at huset blir priset ned. Problemer som dette er imidlertid ganske enkle å fikse.
- Gjør noen undersøkelser på egen hånd. Ring en rekke entreprenører og spør dem hvor mye visse reparasjoner generelt koster. Du bør også spørre huseiere eller eiendomsmeglere om det er noen større reparasjoner som må utføres på boligen.
Trinn 3. Kom med mange tilbud
Det er en god idé å komme med mange tilbud når du søker etter boliger som skal vendes. Markedet vil trolig være noe konkurransedyktig, og du vil ikke kunne kjøpe hvert hus du tilbyr et tilbud på. Fagfolk anbefaler at du bruker 100-10-1-regelen. Dette betyr at du bør se på omtrent 100 hus, gi et tilbud på omtrent 10 boliger og faktisk ende opp med å kjøpe 1 hus av de 10.
- Ikke vær redd for å gi tilbud på boliger som ikke er ditt førstevalg. De fleste av budene dine vil uansett falle gjennom. Hvis du ender opp med et hjem som ikke var ditt førstevalg, kan du fortsatt få mest mulig ut av kjøpet.
- Men kom ikke med tilbud på boliger du vet at du ikke vil ha. Et hus i et veldig dårlig nabolag, for eksempel, er sannsynligvis ikke en verdig investering. Bare gi tilbud på hus du føler at du kan leve med blending.
Del 3 av 3: Snakke med fagfolk om å kjøpe
Trinn 1. Få en hjemmekontroll utført på eiendommer du vurderer å kjøpe
Aldri kjøp en eiendom uten å ha foretatt en hjemmekontroll på forhånd. Ansett en kvalifisert hjemmeinspektør for å evaluere hjemmet før du gir et tilbud.
- En hjemmeinspektør vil være en nøytral tredjepart som ikke er interessert i å minimere skader på et salg. Han eller hun vil fortelle deg hvor mye arbeid som trengs i hjemmet.
- Et hus som trenger mindre reparasjoner er en god investering hvis du ønsker å snu et hjem. Et hus som trenger store renoveringer, er imidlertid kanskje ikke verdt tiden din og pengene.
Trinn 2. Snakk med en advokat
Med mindre du har en juridisk grad selv, bør du aldri kjøpe et hjem uten å snakke med en eiendomsadvokat. Det er mye papirer og kontrakter involvert i kjøp av bolig. En kvalifisert eiendomsadvokat vil gi deg nøye råd og forhindre deg i å ta dårlige kjøpsbeslutninger.
- Du kan finne en eiendomsadvokat på nettet eller på de lokale gule sidene. Du bør også snakke med venner eller kolleger som snu hus og be om en henvisning.
- Les alltid anmeldelser før du ansetter en advokat for å være sikker på at du velger noen med et solid rykte.
Trinn 3. Få anslag på reparasjonskostnader fra en rekke fagfolk
Du vil forsikre deg om at reparasjonskostnadene ikke oppveier den eventuelle fortjenesten til et hjem. Ring en rekke autoriserte entreprenører i ditt område. Fortell dem hva slags reparasjoner du trenger, og be dem om estimater. Beregn omtrent hvor mye den totale reparasjonskostnaden vil være.
- Noen entreprenører vil ikke gi et gratis estimat hvis du ikke eier eiendommen med mindre du allerede har et samarbeidsforhold med dem. I noen tilfeller kan det hende du må betale et lite gebyr for å få et estimat for reparasjoner på en eiendom du ikke eier.
- Ring en rekke steder og se etter de laveste prisene. Imidlertid bør du også lese anmeldelser på nettet og snakke med andre kunder før du bestemmer deg for en entreprenør.
- Hvis det er noen mindre reparasjoner, som en dårlig maling, bør du vurdere å gjøre dem selv. Dette kan spare deg for penger når du snu huset.
Trinn 4. Knase noen tall for å finne ut hvor mye du kan tilby for et hjem
Du vil være sikker på at ethvert hus du kjøper kan tjene penger. For å finne ut hvor mye du bør tilby, må du gjøre en enkel matematikk. Eiendomsmegleren og advokaten din skal kunne hjelpe deg med å estimere visse kostnader, samt den endelige salgsprisen for eiendommen din.
- Du trenger det som omtales som After Repair Value (ARV). Dette er prisen eiendommen til slutt vil selge for, og agenten din kan finne ut denne prisen for deg ved å se på det siste salget i nabolaget.
- Du vil at ARV skal være omtrent 70% av det du ville betale for hjemmet. Multipliser ARV med 0,7 for å finne ut hvor mye du skal betale for huset. For eksempel bør et hus med en ARV på $ 200 000 ikke kjøpes for mer enn $ 140 000 hvis det ikke krever reparasjoner. Du bør imidlertid trekke fra reparasjonskostnadene. Hvis huset ditt krever reparasjoner på $ 40 000, må du ikke kjøpe det for mer enn $ 100 000.
Trinn 5. Forhandle med selgeren
Du bør alltid forhandle før du bestemmer deg for en endelig pris. Hvis du forhandler med selgeren, kan du til og med få prisen lavere enn du ønsket å begynne med. Ikke godta den første prisen selgeren ber om, spesielt hvis den er høyere enn maksimalprisen du har beregnet.
Det er her det er nyttig å komme med mange tilbud. Hvis du virker villig til å la salget gå, kan det være mer sannsynlig at selgeren gir etter for tilbudet ditt
Video - Ved å bruke denne tjenesten kan noe informasjon bli delt med YouTube
Tips
- Bestill alltid et tittelsøk før du betaler kontanter for en eiendom som skal vendes. Ellers må du kanskje kjempe i en domstolskamp for å få tilbake investeringen hvis tittelen ikke kan formidles lovlig.
- Det kan ta alt fra 2 uker til et år før en tittel blir tydeliggjort. Sørg for at det er en beredskap for tittelen, slik at du kan oppheve hvis det er urovekkende elementer i tittelrapporten. Hvis det er mulig å fjerne disse elementene, kan det være lurt å fortsette, men hvis ikke, kan det være lurt å gå tilbake.
- Hvis du ender opp med å tape penger på å snu et hus, noe som ikke er uvanlig, kan det være lurt å leie huset i et eller to år for å tjene ekstra penger på det før du selger det.
