Det er utrolig mye penger å tjene på å snu nye hjem hvis du kan få det riktig. Faktisk kan du enkelt tjene $ 25 000 eller mer per flip, og gjøre det på under 90 dager. Husk imidlertid at du også kommer til å tape så mye, eller mer, på en vending hvis du feilberegner muligheten. Å snu nye hus kan være en måte å tjene store penger på en ukonvensjonell måte, men krever også forskning, hardt arbeid og en sunn appetitt for risiko.
Trinn
Del 1 av 4: Avgjøre om husflipping er riktig for deg
Trinn 1. Sørg for at du har nok ekstra penger
Å snu nye hus innebærer faktisk å kjøpe et hus eller en eiendom. Så i tillegg til å legge til et annet boliglån i de månedlige utgiftene dine, må du også mest sannsynlig komme med en forskuddsbetaling. Forhåpentligvis vil salgsprisen dekke disse utgiftene. Uansett trenger du en stor mengde kontanter og et fleksibelt månedlig budsjett for å komme i gang med å bla hus.
De er også andre utgifter, som verktøy og skatter, som spiller inn. Når du selger huset, må du også betale gevinstskatt på fortjenesten din
Trinn 2. Administrer dine forventninger
Vellykkede svømmeføtter kjøper og selger ikke bare hus uten å gjøre mellomarbeid eller markedsføringsinnsats. Innse at du må legge ned arbeid og utgifter for å gjøre endringer i huset i mange tilfeller. I andre vil du unngå eiendomsmeglerhonorarer og prøve å selge huset selv, noe som krever litt markedsføring og beinarbeid. Vær sikker på at du er villig til å legge ned arbeidet for å gjøre dette riktig.
Trinn 3. Sørg for at du har nok ledig tid
Dette er ikke en helghobby, men en heltidsjobb. I de fleste tilfeller må du planlegge vedlikehold, overvåke bygging av tillegg eller endringer og håndtere andre problemer som oppstår med huset. Du må også vise huset til potensielle kjøpere på egen hånd hvis du ikke planlegger å bruke en eiendomsmegler. Det ville være vanskelig å planlegge alt det rundt en annen heltidsjobb.
Trinn 4. Kunne håndtere risiko og fiasko
Sjansen er stor for at du gjør minst et par feilsteg når du begynner å snu hus. Disse feilene kan koste deg tusenvis eller titusenvis av dollar. I tillegg kan det oppstå ulykker som koster deg tusenvis eller setter ditt nåværende prosjekt tilbake uker eller måneder. Hvis du er en type person som ikke kan tenke og handle rasjonelt i disse tider med stress, er husflipping kanskje ikke noe for deg.
Del 2 av 4: Søke etter en eiendom
Trinn 1. Gjør deg kjent med hvordan du kjøper et hus eller leilighet
Hvis du allerede har gjort det, kjenner du allerede prosessen, og det er andre natur. Rådfør deg med en eiendomsmegler hvis du aldri har kjøpt et hus. Det er noen få trinn som er involvert når du skal kjøpe et hus som du må gjøre deg kjent med. Vanligvis inkluderer denne prosessen å legge et tilbud, få boliglån, fjerne betingelser og ta besittelse.
Du kan også hoppe over det første salget helt å kjøpe dine egne tomter og bygge dine egne hjem på dem for å selge. I denne prosessen kan du enten bygge hjemmet selv eller leie en byggherre for å gjøre det for deg. Disse to prosessene er henholdsvis kjent spesifikasjon og tilpasset konstruksjon
Trinn 2. Undersøk markedsforholdene i ditt område
Snakk med meglere om hvor mye volum og hjemmebehov de opplever. Det kan også være lurt å søke i lokalavisen etter boligrapporter.
- Boligmarkedet er som aksjemarkedet ved at det har både "bull" og "bear" sykluser. Boligmarkedet kan ta år og år å bytte fra en syklus til en annen. Dette betyr at eiendom kan enten ha "høy etterspørsel" eller "lav etterspørsel" til enhver tid.
- Hvis området ditt for øyeblikket opplever "lav etterspørsel" etter boliger, vil det være mye mer utfordrende, eller i det minste mindre lønnsomt, å bytte hus.
- Hvis du virkelig vil komme i gang med å bla, men finner ut at ditt lokale boligmarked ikke er modent for det, kan du vurdere å flytte til et område med et mer aktivt marked. Undersøk de heteste markedene på nettet. Noen områder opplever for tiden dramatiske prisgjenoppretting og er klare for flip -investeringer.
Trinn 3. Finn en eiendom
Når du har bestemt deg for at tiden er inne for å starte et nytt prosjekt, søker du etter det riktige partiet innenfor budsjettet. Det er flere måter å gjøre dette på.
- Noen mennesker ser etter nødstedte eiendommer. Dette er de som selgeren er "desperat etter å selge", av årsaker som skilsmisse, konkurs, død, dårlig tilstand på eiendommen eller forsinket betaling. Selgerens ønske om å selge vil tillate deg å forhandle om en bedre pris på tomten.
- En annen måte er å ganske enkelt lokalisere områdene i byen din eller byen som er "nye nabolag", der all den nye konstruksjonen pågår. Gå dit, og kjør rundt. Se etter skilt plassert av utbyggere som ønsker å selge sitt nye hjem eller tilgjengelige åpne tomter.
Trinn 4. Vurder hvilken type bolig du kan bygge på en eiendom
Gjør undersøkelser og finn ut hvilken husstil, størrelse og spesifikke funksjoner som er fasjonable eller som ofte selges i ditt område. Se på nye hus som selges, og prøv å etterligne suksessene deres. Du må kanskje sette sammen et team med en designer og arkitekt for å få en realistisk ide om hva du kan gjøre med et gitt beløp og budsjett.
- Prøv å planlegge boliger som selger i midten til det øvre området. Hva det betyr er hvor mye en gjennomsnittlig familie ville ha råd til. Vanligvis betyr det mellom omtrent $ 200, 000 og $ 500, 000, avhengig av ditt område. Du vil ha den prisklassen fordi disse selger den raskeste da det er den største befolkningstettheten som leter etter disse mellomstore husene. Det kan være mye mindre eller mye mer, men det er omtrent gjennomsnittet.
- I mange tilfeller må hjemmet ha tre eller flere soverom og minst to komplette bad.
Trinn 5. Kontakt utbyggere om "spesifikke boliger
"En annen måte å finne et hus er ganske enkelt ved å slå opp en liste over byggherrer i ditt område. Ring dem alle og spør dem om de har noen" spesifikke boliger "til salgs. Det er hva et nytt hjem uten egentlig eier heter (annet enn byggherren).
- Grunnen til at du vil vurdere å finne et helt nytt hjem er enkel. Det er helt nytt, det er ingen renovering nødvendig. Det viser seg bedre, og du vil få flere til å se det enn du ville gjort i et eldre hjem. Og marginene er større. Det betyr at nye boliger har en "premie". Hvis en person ønsker å bo i et helt nytt hjem, må de betale en høyere prislapp. Nesten som å kjøpe en ny bil fra tomten, bare at den ikke kommer til å svekkes.
- I tillegg tilbyr de nye nabolagene generelt flere funksjoner og fasiliteter som parker, bekker, turstier, etc. De er hyggeligere med flere oppgraderinger. Ditt hjem er omgitt av fine nye hjem. Alle disse funksjonene kombineres og gjør det lettere å snu hjemmet ditt.
Trinn 6. Undersøk dine favorittmuligheter videre
Med tiden vil du begrense søket til noen få eiendommer. På dette tidspunktet må du undersøke hver byggmester du vurderer for å sikre at de er anerkjente og vil fullføre hjemmet i henhold til standardene de hevder, for eksempel benkeplater i granitt, 50 gram teppe og andre spesifikasjoner. Sørg for at de gjør kvalitetsarbeid og til og med inspiserer noen av de andre hjemmene de har bygd. Hvis de ikke har noen andre boliger bygget for å vise deg, så vær veldig forsiktig.
Sørg for å bruke data fra multiple listings service (MLS) for å se nabolagstrender og gjennomsnittsverdier for lignende hus. Dette bør gi deg en ide om markedsverdien for huset. Gå til https://www.mls.com for å bruke tjenesten
Del 3 av 4: Kjøpe eiendommen
Trinn 1. Vurder kostnadene
Se på kostnadene for partiet, byggmesterhonorarer og byggekostnader. Du må også ta hensyn til provisjoner, eiendomsskatt og forsikring, samt kostnadene for å finansiere investeringen din. Totalt disse tallene ved hjelp av tall fra byggherren din og sammenlignbare prosjekter. Du kan deretter bruke denne summen til å sammenligne med en estimert salgspris for å avgjøre om du kan få en rimelig fortjeneste ved salg av huset.
Trinn 2. Når du finner en eiendom som er en god deal, hopper du på den
Hvis du vet, basert på faktiske MLS -sammenligninger i det området, at du kan snu den for minst $ 25 000 mer da, bevege deg raskt!
Gi et tilbud umiddelbart. Hvis det er akseptert, vil du fortsatt gi deg tid til å forske på byggherren og tilstanden til hjemmet.
I tilbudet må du sørge for å ha flere veier ut av kontrakten, for eksempel "underlagt finansiering". Hvis du har et problem og trenger å komme deg ut og ikke inkluderer denne typen klausul, kan du ikke komme deg ut hvis det er et problem. Det vanligste er ganske enkelt "underlagt finansiering innen x dato". Hvis du ikke kan finansiere innen da, kan du be om forlengelse på betingelsesdatoen
Trinn 3. Skaff finansiering
For å faktisk kjøpe eiendommen og begynne eller fortsette byggingen, må du ta et lån. For flipping hus, må du sannsynligvis ta et lån med høy rente, på grunn av den iboende risikoen forbundet med husflipping. I mange tilfeller kan dette være så høyt som en årlig rente på 10 til 12 prosent.
Å ha en god kreditthistorie og score kan hjelpe deg med å få en bedre rente, men lånet vil fortsatt bli ansett som risikabelt av mange långivere
Trinn 4. Fjern forholdene på hjemmet
Det betyr at du må ta kontrakten i besittelse. Dette skjer når hjemmet ditt bygges. Så nå kan du snakke med byggherren og velge funksjoner og farger for husets interiør og eksteriør. Hvis du ikke har erfaring med å gjøre dette, må du finne ut om byggherren har en profesjonell som kan rådføre seg med deg.
Trinn 5. Fullfør huset ditt
Sørg for å overvåke byggherrens arbeid når de fullfører hjemmet i henhold til spesifikasjonene dine. Det kan være lurt å konsultere andre bøker eller eksperter om ferdigstillelse av hjemmet, spesielt for de første produktene dine. Du vil legge til synlige luksusfinisher uten å ofre for mye av budsjettet.
- Velg "alle nøytrale farger" teksturer, maling og materialer og overflatebehandlinger som passer for omtrent enhver smak. Ikke velg lyse farger for noe. Husk at du "blar" dette hjemmet. Du lager interiøret for "noen andre". Det er ikke det du liker, det er hva befolkningen generelt vil like, som er "nøytrale toner" på innsiden og utsiden.
- Hvis du ikke gjør noe annet, må du sørge for at kjøkkenet er perfekt. Dette er det viktigste rommet i huset for mange kjøpere. Hvis dette allerede er bra, se på badene neste.
Del 4 av 4: Salg av huset
Trinn 1. Nå er hjemmet ditt klart, gjør det klart for visning
Bli kvitt alt søppelet ditt og byggematerialer eller utstyr som ligger. Dette huset skal selges. Det betyr at det må være "100% rotfritt". En enkel måte å forstå dette på er å gå til et hvilket som helst "show home" i ditt område og se hvordan de har gjort interiøret. Møblene dine, hvis du har noen i det hele tatt, trenger ikke å være så gode eller så fancy som de kan ha i showhuset.
Ikke la noe ligge i synet. Legg alt bort i skap, skap, skuffer, kjeller og garasje. Forlater det viktigste oppholdsområdet og ser ryddig ut. Ikke bruk for mye møbler heller. Du vil ikke at rommene skal se for travle ut. Ikke monter for mange bilder eller bilder på veggene. Du vil at alt skal være perfekt. Fordi kjøperen din ønsker et "nytt hjem", gjør det ikke til et "brukt hjem" for dem. Gjør det til et "show home" for dem
Trinn 2. Liste opp hjemmet
Du kan selge den selv for å spare penger eller liste den på MLS med en eiendomsmegler. Grunnen til at du vil selge gjennom MLS er at det er tusenvis av eiendomsmeglere i ditt område som vil se denne MLS -listen (flere oppføringstjenester) og begynne å vise hjemmet ditt kanskje til og med "daglig". Du vil ha tonnevis med eiendomsmeglere som konkurrerer om å selge boligen din. Sammenlign det med "bare deg" som prøver å selge det. Ja, du gir opp en provisjon, men det kan tas med i salgsprisen.
- Noter hjemmet ditt konkurransedyktig i området. Men da du kjøpte hjemmet, burde du ha fått en avtale, og hadde allerede forventet at du kunne videreselge det for minst $ 50 000 mer basert på faktiske markedsforhold og forskning du gjorde.
- Ikke overpris det eller det vil ikke selge, og ikke underpris det og la penger ligge på bordet. Men det er bedre å undervurdere det og bare ikke være fleksibel på forespørselsprisen under forhandlingen, enn å overprise det og ikke la noen se på det.
Trinn 3. Når du får et tilbud, bør du vurdere situasjonen nøye
Gå aldri under noen omstendigheter inn i en forhandling der du handler tilbud frem og tilbake. Hvis de gir deg et tilbud, må du alltid fortelle dem: "Jeg skal tenke på det og komme tilbake til deg om en time". Ta deg tid til å tenke deg om. Ikke begynn å handle tilbud frem og tilbake med en kjøper uten å ta minst en time. En ting du kan gjøre når du er sammen med kjøperen og de sier "hva med så mye …", si til dem, "ok, jeg tar det tilbudet, og jeg tar en kaffe og jeg kommer tilbake i ett time for å gi deg beskjed ".
Dette er så viktig fordi sjansen er stor for at de ikke har tilbudt deg nok, og nå vil du motvirke tilbudet. Det du kan gjøre er å ta den timen med å strukturere telleren. For eksempel, hvis tilbudet deres er nesten det du vil, men ikke helt, kom tilbake og si noe sånt som "ok, jeg godtar tilbudet ditt, men jeg forlater ikke apparatene". De kan ha det bra med det, og det utgjør $ 5000 som du ville stått å tape hvis du hadde kommet i en forhastet forhandling
Trinn 4. Fortsett med salget
Kjøperen av boligen din vil ønske å få en tidsramme for å "fjerne betingelser". Vanligvis hvis du har et tilbud, vil kjøperen være "seriøs" med hjemmet ditt. Hvis de trenger en utvidelse, gi den bare hvis det er liten eller ingen annen aktivitet. Men hvis du fortsatt får mange andre tilbud på hjemmet ditt, eller kanskje føler at du ikke får en så god avtale som du først trodde, så ikke forleng betingelsen, og dermed gjør tilbudet ugyldig. Det vil tillate deg å ta et tilbud som kan være bedre og sterkere.
Vanligvis vil du imidlertid være imøtekommende på dette tidspunktet for å få avtalen til å lykkes. Så hvis de vil ta med familien for tredje gang, bare la dem komme og se den
Trinn 5. Se etter ditt neste prosjekt
Nå som kjøperen har fjernet betingelsene, kan du begynne å lete etter en ny eiendom å kjøpe, eller prøve å finne en annen for å snu på samme måte som du nettopp gjorde. Den dagen de tar besittelse, må du være "ute". Så kort tid etter at de har tatt besittelse, vil du få en stor fet lønnsslipp fra fortjenesten du tjente på salget. Det vil si, med mindre du porter det inn i det nye hjemmet du ender med å kjøpe. Det er generelt best å la de inntektene du tjener hjemme.
Ikke ta ut penger og bruk pengene. Det er bedre å sammensette effekten og la pengene dine gå på jobb, for du er i neste kjøp enn å kaste bort det på shopping og ekstravaganse. Visst, kjøp deg en ferie ut av avtalen for noen få store, men la resten av overskuddet gå til jobb for deg i det neste hjemmet eller en annen investering der det tjener deg enda mer penger
Tips
- Dette er en stor trend. Men det betyr mye konkurranse også. Hvis du skal gjøre dette, må du lese litt om det. Vær imidlertid oppmerksom på at de fleste hjemmevendende show, bøker og materialer fokuserer på å bla eldre eiendommer og nødstedte eiendommer, hvorav noen kan trenge renovering, og det er en helt annen ballpark. Derfor bør du vurdere splitter nye boliger der byggherren bare vil avvikle for et lite overskudd. Noen byggherrer vil bare komme seg ut, eller de må "komme seg ut" og vil selge med jevne mellomrom.
- Hvis du får massevis av mennesker som kommer for å se hjemmet ditt, som i flere per dag, kan du ha for lave priser på eiendommen din. Du ville ikke få så mange med mindre prisen er så lav at folk synes det er en god del, og det er ikke målet ditt. Målet ditt er å være "konkurransedyktig priset", men fortsatt kunne tjene penger.
- Prøv å finne det de kaller et "fast gebyr" eiendomsselskap å gå med. De vil få oppføringen din på de mest populære MLS i ditt område, slik at andre eiendomsmeglere kan begynne å selge hjemmet ditt. Imidlertid krever de bare et "fast gebyr", som ofte vil spare deg for rundt 40% i eiendomsmeglerprovisjoner.
- Når du kjøper et hus, med mindre du allerede er godt kjent med å fylle ut kontrakter og forhandlinger, kan du prøve å få en advokat og/eller en eiendomsmegler til å være til stede og arbeide på dine vegne. Uten dem kan selgeren prøve å sette vilkår som kan skade deg, og du vet kanskje ikke det engang. Så du vil at noen erfarne fagfolk på teamet skal gi deg råd før du skriver under på den stiplede linjen for å kjøpe eller selge boligen.
Advarsler
- Skriv en handlingsplan nøye ned til siste element. Vei alle fordeler og ulemper. Hvordan det vil påvirke hjemmelivet ditt, har du en familie å tenke på, hvordan vil dette påvirke jobben din, og har du råd til uventede kostnader å bære eiendommen til du kan snu den?
- Dette er en grunnleggende oversikt over hvordan dette gjøres. Du vil håndtere store mengder penger og være under noen forhold som kan koste deg mye penger hvis du gjør en feil. Med andre ord, vær veldig forsiktig. Dette er beregnet på folk som er villige til å gjøre leksene sine, prikke "i -tallet" og krysse alle sine "t -er". Ikke for de som tåpeligvis bare skal skynde seg inn og "vinge den". Husk at det er mye ridning på disse tilbudene.
