Å bygge eller renovere et hjem kan koste mye penger, men en måte å spare er å tjene som din egen totalentreprenør. Du vil ansette dine egne underleverandører (kalt "subs") for å utføre spesifikke jobber, for eksempel å bygge vegger eller installere VVS. Det er mye arbeid å underleverandere ditt eget hjem, og du bør tenke deg godt om før du tar på deg jobben selv.
Trinn
Del 1 av 3: Kommer med en plan
Trinn 1. Angi timeplanen din
Anslag når du vil at konstruksjonen skal være ferdig. Du må deretter jobbe bakover for å komme med en startdato. Vær forberedt på mange forsinkelser. For eksempel kan det hende at materialer ikke kommer i tide eller at været ikke samarbeider. Spesielt kan du ikke helle betong for fundamentet hvis været er for vått.
Snakk med noen som har fått bygget eller pusset opp hjemmet sitt for å få et estimat for hvor lang tid det tar. Vanligvis kan et nytt hjem bygges på syv måneder. Tiden vil imidlertid avhenge av plasseringen din og andre faktorer, for eksempel kompleksiteten i ditt hjemmedesign
Trinn 2. Lag en plan
Enten du skal bygge om et hus eller bygge et fra bunnen av, bør du ha planer og spesifikasjoner utarbeidet. Se etter husplaner på nettet eller rådfør deg med en designer eller en arkitekt.
Finn en arkitekt ved å spørre noen som nylig har bygd et hjem eller ved å kontakte et lokalt arkitekturinstitutt eller samfunn
Trinn 3. Identifiser finansieringskildene dine
Sjansen er stor for at du må låne penger fra en bank eller kredittforening. Snakk med långivere for å se hvor mye du kan låne, siden noen kanskje ikke låner deg mer enn 80% av kostnaden hvis du fungerer som din egen entreprenør.
Banker må også se spesifikasjonene, budene og spesifiserte lister over kostnader før de fullfører lånet ditt. Imidlertid kan de forhåndskvalifisere deg ved hjelp av estimater
Trinn 4. Sett av tilstrekkelig tid
Du kan bruke opptil 35 timer i uken i flere måneder på å overvåke byggingen av hjemmet ditt. Avhengig av prosjektets størrelse kan du bruke lengre tid. Finn ut om du har nok tid til å dedikere til denne oppgaven.
Du kan kanskje dele oppgaver med din ektefelle eller en nær venn, men du må ha god kommunikasjon
Del 2 av 3: Ansette underleverandører
Trinn 1. Identifiser underleverandørene du trenger
Underleverandører har vanligvis en spesialitet. Du bør identifisere hvilket arbeid du trenger utført, slik at du kan finne riktig underleverandør. Følgende er noen av de mer vanlige typene:
- Gravemaskiner: fyll, skjær eller flytt jorden slik at du kan helle grunnlaget.
- Murere: bygge blokkfundamenter, støttemurer, gangveier og alt som involverer murstein eller blokker.
- Framers: bygg skallet på grunnlaget ved hjelp av tømmer, arkmaterialer og takstoler.
- Taktekkere: klargjør takunderlaget og installer deretter takmateriale på toppen.
- Rørleggere: installer vannvarme og rørleggerarmaturer.
- Elektrikere: installer ledninger som ikke er synlige, samt inventar og elektriske brytere.
- Siding: installere sidespor på utsiden av bygningen og kan også håndtere utvendig trim.
Trinn 2. Få henvisninger
Spør noen som har utført arbeid i hjemmet om de vil anbefale sine underleverandører. Skriv ned subens navn og nummer. Spør generelt hvor mye suben belastet.
- Hvis du ser et hus bli bygget i nabolaget ditt, kan du stoppe inn og snakke med hovedentreprenøren. Forklar din situasjon og be om navn på underleverandører.
- Du kan også be om henvisninger på tømmerverket eller hos spesialleverandører. For eksempel, hvis du trenger en flislegging, kan du spørre noen som selger spesialfliser.
- Få minst tre henvisninger, slik at du kan be om bud fra mange forskjellige mennesker.
- Hvis du ikke kan få noen personlige henvisninger, kan du sjekke ut nettsteder som Angi eller Yelp.
Trinn 3. Be om bud
Gi subs en beskrivelse av prosjektet, inkludert skriftlige spesifikasjoner og tegninger. Be dem om å levere et bud skriftlig. Underleverandører bør gi et spesifisert bud som bryter ut kostnadene for materialer og arbeidskraft.
- Husk-det billigste budet er ikke alltid det beste. I noen tilfeller kan flere uærlige entreprenører by lavt for å få jobben og deretter ta betalt for tillegg under prosjektet.
- På slutten av dagen er god kommunikasjon det viktigste du bør se etter hos en entreprenør.
Trinn 4. Undersøk hver underleverandørs erfaring
Du vil ansette subs som kan gjøre en god jobb og har tilstrekkelig erfaring. Subs skal fortelle om sin erfaring når de sender inn et bud. Men hvis de ikke gjør det, kan du ringe dem og spørre. Be om tre referanser, og ring dem.
Ideelt sett vil du ansette en sub som har håndtert flere prosjekter som har samme størrelse og omfang som dine. For eksempel, hvis alt du bygger er et tillegg, trenger du ikke subs som vanligvis jobber med store prosjekter. De tar kanskje ikke din like alvorlig
Trinn 5. Be om revidert regnskap, hvis du vil
En sub som er økonomisk plaget kan overbelaste deg eller gå ut av drift før du fullfører jobben. Du vil kanskje be hver underleverandør om å sende inn revidert regnskap.
Trinn 6. Undersøk underentreprenørens rykte
Gå på nettet og skriv inn underleverandørens navn. Sjekk om det har vært noen klager. Husk å ta klager med et saltkorn, siden det er veldig enkelt å klage anonymt online. Se imidlertid etter mønstre. Hvis flere mennesker klager over at suben ikke dukker opp, kan det være et reelt problem.
- Du kan sjekke subens rykte på Better Business Bureau.
- I tillegg må du sjekke om de noen gang har blitt saksøkt. Besøk fylkes tinghuset der suben har sitt hovedforretning. Du kan søke etter rettsposter, som er offentlige dokumenter. Hvis suben er saksøkt, trekker du saksmappen og leser klagen. Finn også ut hvordan saken ble løst.
Trinn 7. Analyser budene
Du bør unngå å automatisk ansette underleverandøren som legger det laveste budet. For eksempel kan budet være for lavt, i så fall kan suben forlate prosjektet når pengene går tom.
- Du vet kanskje ikke om et bud er for lavt. Snakk med en erfaren entreprenør for å få en følelse av hva som er et rimelig bud.
- Du må også jobbe rundt folks timeplaner. En god sub er vanligvis veldig travel, men du kan ikke holde på et helt prosjekt i seks måneder mens du venter på at de skal åpne. Sørg for at subens tilgjengelighet fungerer med timeplanen din.
Trinn 8. Ansett underleverandører
Ring til underleverandøren og fortell dem at du vil ansette dem. Bekreft budet og datoene for tilgjengelighet. Fortell dem også at du må bekrefte at de er lisensiert og forsikret før du går videre og signerer en kontrakt.
- Sub skal sende deg en kopi av lisensen. Du kan bekrefte at den fortsatt er gyldig ved å kontakte statens lisensbyrå.
- Delen skal ha arbeidskompensasjon og generell ansvarsforsikring. Be om å se retningslinjene for å bekrefte at de fortsatt er gyldige.
- Du kan få et eksempel på underleverandøravtale fra en av de tre entreprenørforeningene: Associated General Contractors of America, Associated Specialty Contractors Association eller American Subcontractors Association. Se etter telefonnumre på nettet.
Trinn 9. Kjøp forsikring før arbeidet startes
Hovedentreprenører er juridisk ansvarlige for skader på arbeidsstedet. Siden du fungerer som din egen hovedentreprenør, bør du kjøpe generell ansvarsforsikring. Snakk med en forsikringsmegler om alternativene dine.
Långiveren din kan kreve at du har byggherrens risikoforsikring. Den dekker hjemmematerialet (men ikke kroppsskade)
Del 3 av 3: Håndtering av prosjektet
Trinn 1. Søk om lån
Hvis du trenger et lån, samler du de nødvendige papirene og kontakter en utlåner. Se gjennom lånebetingelsene før du signerer. Vær oppmerksom på renten og eventuelle forskuddsbetaling.
Trinn 2. Få nødvendige tillatelser
Tillatelsesprosessen kan være forvirrende for de uerfarne. Dessverre kan du ikke forvente at subs får tillatelser for deg-det er jobben din. Vanligvis bør du kontakte din lokale konstruksjonsavdeling eller rådhuset for mer informasjon.
Du vil også være ansvarlig for å planlegge inspeksjoner for å sikre at du er i samsvar med boligkoden. Sørg for at du forstår når disse inspeksjonene må skje
Trinn 3. Spor innkjøp av materialer
Noen burde være på arbeidsplassen for å dokumentere alle leveringslapper. Hvis du har avkastning, må du også gjøre rede for dem. Å miste oversikten over materialene du mottar er ofte en kilde til kostnadsoverskridelser.
- Ideelt sett kan du spore leveringssedler elektronisk. Skann dem slik at du raskt får tilgang til leveringssedler og lager.
- Prøv å planlegge fremover når du bestiller materialet ditt. Materialforsinkelser kan virkelig holde opp prosjektet ditt.
Trinn 4. Planlegg underleverandørene ordentlig
Boliger må bygges eller renoveres i en rekkefølge. For eksempel kan du ikke få installert elektrisitet hvis du ikke får støpt fundamentet og bygd veggene. Du burde ha tatt hensyn til tilgjengeligheten da du leide abonnentene dine. Nå må du lage en tidsplan.
- Ikke forvent at abonnenter dukker opp nøyaktig når du planlegger dem. De jonglerer også med andre jobber, og kan overskride en annen jobb.
- Sett av litt tid til å ta hensyn til uforutsette forsinkelser. Imidlertid kan du fortsatt ende opp med å måtte vente i flere uker på at en sub skal vises.
Trinn 5. Gjennomgå arbeidet
Du må finne den relevante byggekoden og lære den utenat. Når du sjekker arbeidet, må du kontrollere at det er bygget opp til kode.
De fleste underleverandører er dyktige, så du vil sannsynligvis ikke ha noen problemer med kvaliteten på arbeidet. Imidlertid er subs ikke noen ganger oppmerksom på hvordan arbeidet påvirker andre deler av huset. For eksempel kan en rørlegger kutte store hakk i gulvet eller veggen og ende opp med å kollapse dem i prosessen
Trinn 6. Betal raskt
Du får underleverandører til å dukke opp hvis du lover å betale umiddelbart når arbeidet er fullført-og deretter levere. Beskytt omdømmet ditt. Når du får et godt rykte for å betale raskt, vil subs bli mer engstelige for å dukke opp på arbeidsstedet ditt.
Trinn 7. Send dine underleverandører passende skatteskjemaer
I USA krever IRS at du sender en sub et 1099-MISC-skjema hvis du betalte dem minst $ 600 i løpet av året. Disse skjemaene må leveres innen 31. januar.
